Trong bối cảnh chính sách tín dụng đang được kiểm soát chặt, cộng đồng doanh nghiệp bất động sản bày tỏ mong muốn có cơ chế điều hành linh hoạt, ổn định hơn về dòng vốn nhằm duy trì đà phục hồi thị trường, đồng thời góp phần thực hiện mục tiêu tăng trưởng kinh tế.

Nhu cầu cấp thiết về dòng vốn ổn định

Năm 2026, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tiếp tục khẳng định định hướng điều hành thận trọng khi yêu cầu tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản không vượt quá mức tăng trưởng chung của nền kinh tế. Chính sách này nhằm kiểm soát rủi ro hệ thống và định hướng dòng vốn vào các lĩnh vực ưu tiên.

Tuy nhiên, thực tế triển khai cho thấy, việc siết tín dụng trong thời gian qua đã tạo ra những tác động không nhỏ tới thị trường bất động sản – lĩnh vực có tính lan tỏa cao và liên quan mật thiết tới nhiều ngành kinh tế khác.

Tại hội thảo “Tín dụng bất động sản – kiểm soát thế nào để phát triển” do báo Thanh niên tổ chức vào sáng 17/4, nhiều ý kiến cho rằng, vấn đề không nằm ở việc kiểm soát tín dụng, mà là ở cách thức điều hành sao cho phù hợp với đặc thù trung và dài hạn của thị trường.

Theo các chuyên gia, bất động sản là lĩnh vực có chu kỳ đầu tư dài, thời gian triển khai dự án thường kéo dài từ 3 – 5 năm, thậm chí lâu hơn. Do đó, việc thiếu ổn định về dòng vốn – đặc biệt là tín dụng ngân hàng – sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới tiến độ dự án, hiệu quả đầu tư cũng như niềm tin thị trường.

Trong thời gian qua, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản có xu hướng tăng mạnh, phổ biến ở mức khoảng 14%/năm, thậm chí một số khoản vay cũ bị điều chỉnh lên tới 19 – 20%. Song song với đó, việc tiếp cận vốn cũng trở nên khó khăn hơn khi nhiều ngân hàng thận trọng trong cấp tín dụng.

Những biến động này không chỉ tác động tới doanh nghiệp mà còn ảnh hưởng trực tiếp tới người mua nhà. Phần lớn khách hàng hiện nay phải vay ngân hàng tới khoảng 70% giá trị tài sản, nên chỉ cần lãi suất tăng nhẹ cũng đủ làm chi phí tài chính gia tăng đáng kể, kéo theo nhu cầu thị trường suy giảm.

Theo bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Eras Land, lãi suất cần có tính ổn định và phù hợp với đặc thù dài hạn của thị trường. Nếu biến động quá mạnh, cả doanh nghiệp và người mua nhà đều gặp khó khăn trong việc lập kế hoạch tài chính và đầu tư.

Bà Hương kỳ vọng các cơ quan quản lý sẽ sớm có những điều chỉnh phù hợp trong chính sách tín dụng nhằm vừa kiểm soát rủi ro, vừa tạo điều kiện cho thị trường phát triển ổn định và bền vững.

Cần chính sách tín dụng linh hoạt, phân hóa theo nhu cầu thực

Từ góc độ hiệp hội, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, cần nhìn nhận bất động sản một cách toàn diện hơn, thay vì chỉ tập trung vào phân khúc nhà ở và coi đây là lĩnh vực rủi ro cao.

Thực tế, bất động sản bao gồm nhiều phân khúc như công nghiệp, du lịch, y tế, giáo dục…, trong đó bất động sản công nghiệp thời gian qua là điểm sáng, góp phần thu hút mạnh dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước. Đồng thời, các phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp cũng đóng vai trò quan trọng trong bảo đảm an sinh xã hội và phát triển bền vững.

Theo ông Châu, tín dụng là “huyết mạch” của nền kinh tế, do đó cần có cơ chế điều hành linh hoạt hơn, tạo điều kiện cho dòng vốn lưu thông ổn định, đặc biệt đối với các dự án phục vụ nhu cầu thực. Ông đề xuất NHNN xem xét giao hạn mức tín dụng cả năm cho các ngân hàng, đồng thời có thể điều chỉnh linh hoạt theo từng giai đoạn nhằm bảo đảm mục tiêu tăng trưởng kinh tế.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Đức Thuận, Giám đốc Khối chiến lược và Đầu tư Tập đoàn HASCO Holdings chỉ ra nhiều khó khăn trong tiếp cận tín dụng hiện nay. Một trong những vấn đề lớn là sự “lệch pha” giữa kỳ hạn vay và vòng đời dự án. Trong khi dự án bất động sản kéo dài nhiều năm, thì thời hạn vay lại ngắn hơn, khiến doanh nghiệp chịu áp lực lớn về dòng tiền, đặc biệt trong giai đoạn đầu khi chi phí đầu tư rất cao.

Bên cạnh đó, cơ chế định giá tài sản và tái định giá còn nhiều bất cập, khiến doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn phù hợp với nhu cầu thực tế. Để tháo gỡ, các doanh nghiệp kiến nghị cần có cơ chế cho phép tiếp cận tín dụng nhanh hơn trong các trường hợp tái cấu trúc dự án, có đối tác tham gia hoặc đã có đầu ra sản phẩm rõ ràng.

Ngoài tín dụng ngân hàng, các chuyên gia cũng nhấn mạnh sự cần thiết phải phát triển các kênh huy động vốn trung và dài hạn khác như thị trường trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư bất động sản… nhằm giảm áp lực phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

Về phía các tổ chức tín dụng, đại diện ngân hàng cho biết, chủ trương kiểm soát tín dụng bất động sản không đồng nghĩa với việc “đóng cửa” dòng vốn, mà hướng tới việc phân bổ đúng đối tượng, đúng nhu cầu. Các dự án khả thi, đặc biệt là phục vụ nhu cầu ở thực, vẫn được ưu tiên tiếp cận vốn.

Thực tế, một số ngân hàng đã bắt đầu điều chỉnh giảm lãi suất và thiết kế các gói vay linh hoạt hơn, như kéo dài thời gian vay lên tới 30 năm, áp dụng phương thức trả nợ phù hợp với dòng tiền của khách hàng.

Dù vậy, từ góc nhìn tổng thể, cộng đồng doanh nghiệp vẫn kỳ vọng chính sách tín dụng trong thời gian tới sẽ có sự ổn định cao hơn, tránh những biến động đột ngột gây gián đoạn dòng vốn.

Trong bối cảnh nền kinh tế đang hướng tới mục tiêu tăng trưởng hai con số, việc bảo đảm dòng vốn ổn định cho thị trường bất động sản không chỉ là yêu cầu của riêng doanh nghiệp, mà còn là yếu tố quan trọng để duy trì động lực phát triển chung của nền kinh tế.

Nguồn: daibieunhandan.vn