Sau hàng loạt chỉ đạo của Chính phủ nhằm kiểm soát hiện tượng đầu cơ, thao túng giá và minh bạch hóa thị trường bất động sản, thị trường Hà Nội đang xuất hiện những tín hiệu mới.
Giao dịch thận trọng, giá đất vùng ven hạ nhiệt
Những tháng gần đây, cùng với các động thái chấn chỉnh thị trường từ Chính phủ và các cơ quan quản lý, không khí giao dịch tại nhiều khu vực từng là "điểm nóng" bất động sản Hà Nội đã có nhiều thay đổi.
Tại nhiều khu vực từng tăng nóng theo quy hoạch và hạ tầng, giao dịch đã chậm lại, giá bán không còn tăng mạnh như trước.
Tại nhiều khu vực từng tăng nóng theo quy hoạch và hạ tầng, giao dịch đã chậm lại, giá bán không còn tăng mạnh như trước.
Tại Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Đan Phượng hay khu vực hưởng lợi từ các dự án hạ tầng lớn như Vành đai 4, lượng nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội lướt sóng đã giảm đáng kể so với giai đoạn 2024-2025. Trong khi trước đây, chỉ cần xuất hiện thông tin quy hoạch hoặc dự án hạ tầng mới là giá đất có thể tăng mạnh trong thời gian ngắn, thì nay tâm lý thị trường đã trở nên thận trọng hơn.
Khảo sát của Công ty CP Đầu tư và Phát triển BĐS TVH sàn giao dịch bất động sản phía Tây Hà Nội cho thấy lượng khách hàng tìm hiểu dự án vẫn duy trì nhưng cơ cấu khách đã thay đổi rõ rệt. Nếu trước đây phần lớn là nhà đầu tư ngắn hạn, thì hiện nay người mua chủ yếu là những người có nhu cầu ở thực hoặc đầu tư dài hạn. Nhiều giao dịch phải mất nhiều tuần, thậm chí vài tháng để hoàn tất thay vì chốt nhanh như giai đoạn sốt nóng.
Ông Đinh Thắng đại diện Tập đoàn Igroup Việt Nam cho biết, lượng giao dịch đất nền hiện chỉ bằng khoảng một nửa so với thời điểm thị trường sôi động nhất. Nhiều chủ đất không còn dễ dàng tăng giá theo tâm lý đám đông mà phải chấp nhận thương lượng để tìm kiếm thanh khoản.
Diễn biến này phần nào phản ánh những khó khăn chung của thị trường bất động sản hiện nay. Theo SSI Research, thị trường đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng dựa trên kỳ vọng giá sang giai đoạn phụ thuộc nhiều hơn vào thanh khoản. Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà vẫn duy trì ở mức cao, nhu cầu đầu tư suy giảm rõ rệt.
Báo cáo của SSI cho thấy lãi suất ưu đãi vay mua nhà hiện dao động khoảng 8,5-10%/năm, trong khi lãi suất thả nổi phổ biến từ 11-15%/năm. Điều này tạo áp lực lớn đối với cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà sử dụng đòn bẩy tài chính.
Không chỉ thị trường sơ cấp, thị trường chuyển nhượng cũng ghi nhận những dấu hiệu điều chỉnh. Theo khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), một số sản phẩm căn hộ và nhà thấp tầng đã xuất hiện mức giảm giá từ 100-300 triệu đồng/căn nhằm thu hút người mua. Tại nhiều khu vực từng tăng nóng, giá bán hiện chủ yếu đi ngang hoặc điều chỉnh nhẹ.
Trong khi đó, CBRE cho biết biên độ tăng giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội đã giảm đáng kể từ cuối năm ngoái. Hơn một nửa số dự án được đơn vị này khảo sát ghi nhận giá bán giữ nguyên hoặc giảm so với quý trước. Đây là tín hiệu cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và sàng lọc mạnh hơn.
Chủ đầu tư chuyển từ cuộc đua tăng giá sang cuộc đua giữ khách
Trong bối cảnh thanh khoản suy giảm và áp lực chi phí vốn gia tăng, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng đang phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh.
Nếu như giai đoạn trước, thị trường chứng kiến cuộc đua tăng giá và liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, thì hiện nay ưu tiên hàng đầu của nhiều chủ đầu tư là duy trì thanh khoản và bảo đảm dòng tiền.
Các chương trình hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán, chiết khấu trực tiếp hoặc tặng gói nội thất đang xuất hiện ngày càng nhiều trên thị trường. Thay vì chỉ tập trung vào lợi nhuận, doanh nghiệp buộc phải đưa ra các chính sách linh hoạt hơn để thu hút khách hàng.
Báo cáo thị trường Hà Nội quý 1/2026 của One Mount Group cũng cho thấy nguồn cung sơ cấp tiếp tục được cải thiện, đồng thời thanh khoản duy trì ở mức tích cực. Cụ thể, lượng căn hộ mở bán mới đạt khoảng 8.800 căn, tăng gấp đôi so với cùng kỳ 2025. Điều này đồng nghĩa cạnh tranh giữa các chủ đầu tư sẽ ngày càng gay gắt, đặc biệt ở phân khúc căn hộ.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, từng nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn phát triển đa cực, khi nguồn cung mới dịch chuyển mạnh ra các khu vực phía Đông, phía Tây và các đô thị vệ tinh gắn với hệ thống hạ tầng giao thông mới.
Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, nhu cầu ở thực vẫn là động lực quan trọng nhất của thị trường Hà Nội. Tuy nhiên, mức giá nhà hiện nay vẫn là rào cản lớn đối với phần đông người dân, đặc biệt là những người trẻ và người mua nhà lần đầu.
Thực tế cho thấy dù thị trường đang điều chỉnh nhưng cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân vẫn chưa được cải thiện đáng kể. Nguyên nhân là nguồn cung mới tiếp tục tập trung chủ yếu ở phân khúc trung cao cấp và cao cấp.
Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, căn hộ cao cấp và hạng sang hiện chiếm tới khoảng 70% nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội. Điều này khiến khoảng cách giữa thu nhập của người dân và giá nhà ngày càng lớn.
Tuy nhiên, so với giai đoạn sốt nóng trước đây, người mua ở thực đang có nhiều lợi thế hơn. Nguồn cung tăng lên, giao dịch đầu cơ giảm bớt, chủ đầu tư đẩy mạnh hỗ trợ tài chính và thị trường vận hành theo hướng minh bạch hơn giúp người mua có thêm thời gian để lựa chọn sản phẩm phù hợp.
Các chuyên gia cho rằng cùng với việc kiểm soát đầu cơ và minh bạch hóa thị trường, Hà Nội cần đẩy nhanh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp và thị trường nhà cho thuê chuyên nghiệp. Đây mới là giải pháp căn cơ để mở rộng cơ hội an cư cho người dân trong bối cảnh giá nhà vẫn neo ở mức cao.
Nhìn tổng thể, các động thái chấn chỉnh của Chính phủ chưa khiến giá bất động sản Hà Nội giảm sâu nhưng đã góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, giảm tâm lý chạy theo cơn sốt đất và đưa thị trường trở về gần hơn với giá trị thực. Thị trường đang bước sang một giai đoạn mới, nơi thanh khoản, nhu cầu ở thực và chất lượng sản phẩm sẽ đóng vai trò quyết định thay cho những kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như trước đây.
Nguồn: Bộ Xây Dựng
