Đằng sau thực trạng này là nhiều nguyên nhân có tính hệ thống, từ chi phí đất đai, thủ tục hành chính đến cơ cấu thị trường. Tuy nhiên, nếu tháo gỡ đúng điểm nghẽn, thị trường hoàn toàn có thể hình thành nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội bền vững.

Giá nhà tăng không chỉ vì chi phí xây dựng

Một thực tế đáng chú ý là chi phí xây dựng không phải yếu tố chính khiến giá nhà tăng cao. Trong cơ cấu giá thành dự án nhà ở thương mại, chi phí xây dựng thường chỉ chiếm khoảng 40 - 50%. Phần còn lại đến từ nhiều yếu tố khác, đặc biệt là chi phí liên quan đến đất đai và thủ tục.

Do cơ chế khấu trừ chưa hợp lý, nhiều khoản chi thực tế không được tính đủ vào chi phí, dẫn đến tình trạng “mua đất hai lần”, làm đội giá thành.

Trước hết, theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), chi phí tạo lập quỹ đất đang chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành nhà ở. Chủ đầu tư không chỉ phải chi tiền bồi thường giải phóng mặt bằng theo giá thị trường mà còn phải nộp tiền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, các khoản nghĩa vụ tài chính như tiền bảo vệ đất lúa hay các loại chi phí phát sinh khác cũng góp phần làm tăng giá nhà.

Ngoài ra, thời gian thực hiện thủ tục hành chính kéo dài là một nguyên nhân lớn nhưng ít được nhìn thấy. Một dự án càng bị chậm tiến độ thì chi phí tài chính càng tăng do lãi vay, chi phí quản lý và rủi ro thị trường. Trong nhiều trường hợp, dự án bị ách tắc nhiều năm không phải do thiếu vốn hay thiếu nhu cầu, mà do vướng mắc pháp lý và quy trình phê duyệt.

Thêm vào đó, thị trường còn chịu tác động bởi tâm lý đầu cơ và hiện tượng thổi giá. Khi giá bị đẩy lên vượt giá trị thực, người có nhu cầu ở thật càng khó tiếp cận nhà ở.

Thể chế và nguồn cung tác động giá nhà

Để kéo giảm giá nhà một cách thực chất, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch hiệp hội bất động sản TP.HCM cho rằng, giải pháp không chỉ nằm ở doanh nghiệp mà cần sự thay đổi từ chính sách và cơ chế quản lý.

Khi thời gian pháp lý được rút ngắn, chi phí tài chính sẽ giảm đáng kể.

Một trong những giải pháp quan trọng là cải cách cách thu tiền sử dụng đất. Việc chuyển từ cơ chế thu một lần sang cơ chế thuế minh bạch theo hành vi chuyển đổi mục đích sử dụng đất có thể giúp giảm gánh nặng chi phí đầu vào cho dự án, từ đó kéo giảm giá bán.

Ông Lê Hoàng Châu đề nghị thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên "hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở", với thuế suất có thể bằng khoảng 15 - 20% giá đất trong bảng giá đất, góp phần quan trọng vào việc kéo giảm giá nhà ở thương mại.

Song song đó, cần rút ngắn quy trình thủ tục hành chính thông qua xây dựng quy trình chuẩn, đồng bộ giữa các khâu từ chấp thuận chủ trương đầu tư, quy hoạch, giao đất đến cấp phép xây dựng.

Một giải pháp mang tính thị trường là tăng nguồn cung nhà ở giá thấp và nhà ở xã hội. Việc xây dựng cơ chế ưu đãi về thuế, tín dụng và quỹ đất sẽ khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này, vốn có nhu cầu rất lớn nhưng đang thiếu hụt nghiêm trọng.

Về dài hạn, nền tảng bền vững nhất để kéo giảm giá nhà chính là xây dựng môi trường kinh doanh minh bạch, cạnh tranh lành mạnh. Khi chi phí "không chính thức" được giảm thiểu và năng lực quản trị doanh nghiệp được nâng cao, giá nhà sẽ phản ánh đúng giá trị thực thay vì bị đẩy lên bởi các yếu tố phi thị trường.

Nghị định 54 mở đường cho nhà ở giá vừa túi tiền

Mới đây Chính phủ đã ban hành Nghị định số 54 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản.

Cụ thể, tại nhóm điều khoản mới trong nghị định sửa đổi đã tạo ra những thay đổi đáng kể theo hướng giảm chi phí thủ tục, rút ngắn thời gian triển khai và tăng tính linh hoạt cho thị trường bất động sản, đặc biệt đối với phân khúc nhà ở giá vừa túi tiền.

Trước hết, tại Điều 2a (sửa đổi NĐ 96/2024), quy định cho phép doanh nghiệp nộp hồ sơ thông qua nhiều hình thức như trực tiếp, trực tuyến hoặc qua bưu chính, đồng thời công nhận kết quả giải quyết thủ tục hành chính bằng bản điện tử có giá trị pháp lý tương đương bản giấy.

Đây là thay đổi quan trọng giúp giảm chi phí hành chính, rút ngắn thời gian chuẩn bị pháp lý và đẩy nhanh quá trình phê duyệt dự án, yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí vốn do phụ thuộc lớn vào thời gian hoàn tất thủ tục.

Cũng tại Điều 2a (Khoản 2), việc cho phép thay thế các giấy tờ truyền thống bằng mã định danh từ cơ sở dữ liệu quốc gia giúp cắt giảm đáng kể thành phần hồ sơ. Điều này không chỉ giảm chi phí chuẩn bị mà còn hạn chế rủi ro sai lệch pháp lý và tạo điều kiện triển khai nhanh các dự án quy mô lớn, góp phần thúc đẩy mô hình phát triển dự án theo hướng quay vòng vốn nhanh.

Một điểm đáng chú ý khác tại Điều 2 (Khoản 4a bổ sung Điều 8) là cho phép chủ đầu tư bổ sung nhu cầu bán nhà cho người nước ngoài sau khi đã được chấp thuận chủ trương đầu tư. Quy định này giúp tăng thanh khoản dự án, giảm áp lực tồn kho và cải thiện dòng tiền, yếu tố đặc biệt quan trọng để giảm áp lực chi phí đầu vào đối với nhà ở giá vừa túi tiền.

Về huy động vốn, Điều 26 đã thay đổi cách tiếp cận khi chuyển từ khái niệm "điều kiện huy động vốn" sang "điều kiện huy động vốn để phát triển nhà ở". Dù chỉ là điều chỉnh về câu chữ, nhưng mang ý nghĩa chính sách lớn: Từ tư duy kiểm soát sang hỗ trợ phát triển.

Nhờ đó, doanh nghiệp có thêm dư địa trong hợp tác đầu tư, huy động khách hàng và tài trợ dự án, qua đó giảm phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng và góp phần hạ giá thành sản phẩm.

Ngoài ra, Điều 20 quy định rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục hành chính từ 15 ngày xuống còn 10 ngày và từ 30 ngày xuống còn 20 ngày. Việc giảm thời gian này giúp tiết kiệm chi phí lãi vay trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, hạn chế tình trạng "đóng băng vốn", yếu tố mang tính quyết định đối với các dự án có biên lợi nhuận thấp.

Song song đó, Điều 34 yêu cầu chủ đầu tư công bố thông tin dự án sau 30 ngày khởi công, bao gồm quy mô, giá bán tạm tính và tiến độ trên hệ thống thông tin thị trường bất động sản. Quy định này góp phần tăng tính minh bạch, hỗ trợ tiếp cận khách hàng sớm và giảm chi phí marketing cũng như chi phí tồn kho.

Cuối cùng, tại Điều 18 (sửa Điều 15), nhà đầu tư được chủ động đề nghị xác định yếu tố quốc phòng - an ninh ngay trong giai đoạn đề xuất chủ trương đầu tư. Điều này giúp tránh rủi ro đình trệ sau khi đã bỏ vốn, giảm chi phí phát sinh và hạn chế tình trạng dự án bị "treo".

Tổng thể, các điều khoản trên không chỉ đơn thuần cải cách thủ tục mà còn gián tiếp tạo nền tảng giúp giảm chi phí phát triển, tăng thanh khoản và nâng cao khả năng triển khai thực tế của các dự án nhà ở.

Nguồn: baoxaydung.vn