03 trường hợp không được miễn thuế TNDN 3 năm cho doanh nghiệp nhỏ và vừa

Ngày 15/01/2026, Chính phủ ban hành Nghị định 20/2026/NĐ-CP hướng dẫn Nghị quyết 198 2025 QH15 về cơ chế, chính sách đặc biệt phát triển kinh tế tư nhân

Nghị định 20/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 15/01/2026

Lưu ý, khoản 2 Điều 7 và Điều 8 Nghị định 20/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày Nghị quyết 198/2025/QH15 có hiệu lực thi hành (ngày 17/05/2025).

Căn cứ theo điểm a khoản 3 Điều 7 Nghị định 20/2026/NĐ-CP doanh nghiệp nhỏ và vừa đăng ký kinh doanh lần đầu được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp (miễn thuế TNDN) trong 3 năm kể từ khi được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp lần đầu.

- Thời gian miễn thuế được tính liên tục từ năm đầu tiên được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp lần đầu.

- Trường hợp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp được cấp trước thời điểm Nghị quyết 198/2025/QH15 có hiệu lực thi hành mà còn thời gian áp dụng ưu đãi thì doanh nghiệp được hưởng ưu đãi theo quy định tại khoản này cho thời gian còn lại;

Tuy nhiên, 03 trường hợp không được miễn thuế TNDN 3 năm cho doanh nghiệp nhỏ và vừa khi đăng ký kinh doanh lần đầu như sau:

(1) Doanh nghiệp thành lập mới do sáp nhập, hợp nhất, chia, tách, chuyển đổi chủ sở hữu, chuyển đổi loại hình doanh nghiệp;

(2) Doanh nghiệp thành lập mới mà người đại diện theo pháp luật (trừ trường hợp người đại diện theo pháp luật không phải là thành viên góp vốn), thành viên hợp danh hoặc người có số vốn góp cao nhất đã tham gia hoạt động kinh doanh với vai trò là người đại diện theo pháp luật, thành viên hợp danh hoặc người có số vốn góp cao nhất trong các doanh nghiệp đang hoạt động hoặc đã giải thể nhưng chưa được 12 tháng tính từ thời điểm giải thể doanh nghiệp cũ đến thời điểm thành lập doanh nghiệp mới;

(3) Thu nhập quy định tại khoản 3 Điều 18 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025.

- Thu nhập từ chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng quyền góp vốn; thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, trừ thu nhập từ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội quy định tại điểm s khoản 2 Điều 12 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025; thu nhập từ chuyển nhượng dự án đầu tư (trừ chuyển nhượng dự án chế biến khoáng sản), chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản; thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh ở ngoài Việt Nam;

- Thu nhập từ hoạt động tìm kiếm, thăm dò và khai thác dầu khí, tài nguyên quý hiếm khác và thu nhập từ hoạt động thăm dò, khai thác khoáng sản;

- Thu nhập từ sản xuất, kinh doanh trò chơi điện tử trên mạng; thu nhập từ sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thuộc đối tượng chịu thuế tiêu thụ đặc biệt theo quy định của Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt 2025, trừ dự án sản xuất, lắp ráp ô tô, máy bay, trực thăng, tàu lượn, du thuyền, lọc hóa dầu;

- Trường hợp đặc thù theo quy định của Chính phủ.

Như vậy, doanh nghiệp nhỏ và vừa đăng ký kinh doanh lần đầu được miễn thuế TNDN 3 năm kể từ khi được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp lần đầu.

Trừ 03 trường hợp không được áp dụng ưu đãi miễn thuế TNDN 3 năm nêu trên.

Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS có chịu thuế TNDN theo Luật thuế TNDN 2025 không?

Căn cứ Điều 3 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 quy định về các thu nhập phải chịu thuế TNDN áp dung với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS như sau:

Điều 3. Thu nhập chịu thuế

1. Thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp bao gồm thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ và thu nhập khác quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Thu nhập khác bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng quyền góp vốn, chuyển nhượng chứng khoán;

b) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, trừ thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;

c) Thu nhập từ chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản;

d) Thu nhập từ chuyển nhượng, cho thuê, thanh lý tài sản, trong đó có các loại giấy tờ có giá, trừ bất động sản;

đ) Thu nhập từ quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản, bao gồm cả thu nhập từ quyền sở hữu trí tuệ, chuyển giao công nghệ;

[...]

Như vậy, thu nhập từ chuyển nhượng BĐS phải chịu thuế TNDN theo quy định của pháp luật, trừ thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lỗ có phải nộp thuế không?

Căn cứ theo khoản 3 Điều 7 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 quy định như sau:

Điều 7. Xác định thu nhập tính thuế

[...]

3. Doanh nghiệp có nhiều hoạt động sản xuất, kinh doanh trong kỳ tính thuế thì thu nhập chịu thuế từ hoạt động sản xuất, kinh doanh là tổng thu nhập của tất cả các hoạt động sản xuất, kinh doanh. Trường hợp có hoạt động sản xuất, kinh doanh bị lỗ thì được bù trừ số lỗ vào thu nhập chịu thuế của các hoạt động sản xuất, kinh doanh có thu nhập do doanh nghiệp tự lựa chọn (trừ thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư không bù trừ với thu nhập của hoạt động sản xuất, kinh doanh đang được hưởng ưu đãi thuế). Phần thu nhập còn lại sau khi bù trừ áp dụng mức thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp của hoạt động sản xuất, kinh doanh còn thu nhập.

[...]

Theo đó, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lỗ thì được bù trừ số lỗ vào thu nhập chịu thuế của các hoạt động kinh doanh có thu nhập do doanh nghiệp tự lựa chọn.

Và phần thu nhập còn lại sau khi bù trừ thì vẫn áp dụng mức thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) của các hoạt động có lãi.

Như vậy, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lỗ thì vẫn phải nộp thuế TNDN nhưng sẽ được bù trừ số lỗ vào thu nhập chịu thuế của các hoạt động kinh doanh có thu nhập do doanh nghiệp tự lựa chọn.

Tức là, mặc dù lỗ nhưng nếu doanh nghiệp có thu nhập tính thuế thì sẽ phát sinh nghĩa vụ nộp thuế TNDN. Ngược lại, nếu không có thu nhập tính thuế thì sẽ không cần nộp thuế TNDN theo quy định

Lưu ý: không được bù trừ lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, hoặc chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư vào thu nhập từ hoạt động đang hưởng ưu đãi thuế.

Trên đây là toàn bộ nội dung về "03 trường hợp không được miễn thuế TNDN 3 năm cho doanh nghiệp nhỏ và vừa"