Từ ngày 1/7/2026, Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung của Luật Xây dựng về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình có hiệu lực. Đáng chú ý, nghị định dành quy định riêng đối với việc quản lý xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ, trong đó xác định trách nhiệm của chủ sở hữu đối với thiết kế, thi công, giám sát và an toàn công trình.
Những quy định này khiến việc xây nhà riêng không còn đơn thuần là thỏa thuận giữa chủ nhà và nhà thầu. Chủ sở hữu cần chủ động kiểm soát nhiều vấn đề ngay từ giai đoạn chuẩn bị.
1. Chủ nhà chịu trách nhiệm về an toàn công trình
Việc quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ phải bảo đảm an toàn cho con người, tài sản, thiết bị, công trình và các công trình liền kề, đồng thời hạn chế tác động đến môi trường xung quanh.
Đây là nguyên tắc quan trọng đối với nhà phố hoặc công trình nằm trong khu dân cư đông đúc, nơi quá trình thi công có thể ảnh hưởng trực tiếp đến nhà hàng xóm.
Chủ nhà vì vậy không nên giao toàn bộ trách nhiệm cho đội thi công mà bỏ qua việc kiểm tra các biện pháp bảo đảm an toàn.
2. Không phải nhà riêng nào cũng được tự thiết kế
Nghị định 207/2026/NĐ-CP phân loại yêu cầu thiết kế dựa trên quy mô công trình.
Nhà ở riêng lẻ đồng thời đáp ứng các điều kiện dưới 3 tầng, không có tầng hầm, tổng diện tích sàn dưới 250 m² và chiều cao dưới 12 m thì chủ sở hữu được tự tổ chức thực hiện thiết kế.
Nếu công trình không thuộc trường hợp này, yêu cầu về tổ chức, cá nhân thực hiện thiết kế sẽ cao hơn.
3. Nhà từ 7 tầng hoặc có nhiều tầng hầm phải được thiết kế chuyên môn
Đối với nhà ở riêng lẻ từ 7 tầng trở lên hoặc có từ 2 tầng hầm trở lên, việc thiết kế phải được thực hiện bởi tổ chức hoặc cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm theo quy định.
Hồ sơ thiết kế còn phải tuân thủ các quy định của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật về phòng cháy, chữa cháy.
Đây là điểm chủ nhà cần đặc biệt lưu ý khi xây nhà cao tầng, nhà kết hợp ở và kinh doanh hoặc công trình có tầng hầm.
4. Chủ nhà phải tổ chức thi công đúng quy định
Chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm tổ chức thi công và giám sát thi công xây dựng công trình.
Việc lựa chọn nhà thầu vì vậy cần được thực hiện trên cơ sở năng lực, kinh nghiệm và phạm vi công việc cụ thể thay vì chỉ dựa vào giá nhân công.
Đối với công trình phức tạp, việc có người đủ chuyên môn theo dõi quá trình thi công sẽ giúp phát hiện sớm những sai lệch so với thiết kế.
5. Công trường phải có biển báo
Một yêu cầu tương đối dễ bị bỏ qua là chủ sở hữu phải lắp đặt biển báo công trình tại cổng ra vào công trường.
Biển báo phải được đặt ở vị trí dễ quan sát và thể hiện những thông tin theo quy định, trong đó có tên, địa chỉ liên hệ và số điện thoại của chủ sở hữu nhà ở.
Đây không chỉ là yêu cầu quản lý mà còn giúp xác định chủ thể chịu trách nhiệm đối với hoạt động thi công tại công trình.
6. Nhà bên cạnh cũng phải được đưa vào kế hoạch an toàn
Đối với nhà phố xây sát nhau, các hoạt động đào móng, ép cọc, thi công tầng hầm hoặc vận chuyển vật liệu đều có thể tác động đến công trình liền kề.
Nội dung giám sát thi công theo quy định bao gồm cả biện pháp bảo đảm an toàn đối với nhà ở và các công trình liền kề, lân cận.
Do đó, trước khi thi công, chủ nhà nên khảo sát hiện trạng các công trình xung quanh và có phương án thi công phù hợp.
7. Vật liệu xây dựng cần được kiểm soát
Giám sát thi công không chỉ là theo dõi công nhân làm việc mà còn bao gồm việc kiểm tra chất lượng vật liệu, cấu kiện xây dựng và thiết bị trước khi đưa vào công trình.
Đây là vấn đề đặc biệt quan trọng đối với các hạng mục kết cấu, chống thấm, điện, nước và những bộ phận khó thay thế sau khi hoàn thiện.
Chủ nhà nên yêu cầu hồ sơ, thông tin kỹ thuật hoặc chứng từ cần thiết đối với những vật liệu quan trọng theo yêu cầu của thiết kế và hợp đồng.
8. Nên lập và lưu trữ hồ sơ công trình
Nghị định khuyến khích chủ sở hữu tổ chức giám sát thi công, đồng thời lập và lưu trữ hồ sơ công trình nhà ở riêng lẻ theo quy định.
Việc lưu giữ hồ sơ có thể rất hữu ích trong quá trình bảo trì, sửa chữa hoặc cải tạo về sau.
Những tài liệu như bản vẽ, thông tin vật liệu, hồ sơ kỹ thuật và các tài liệu liên quan đến quá trình xây dựng nên được tập hợp và bảo quản đầy đủ.
9. Cải tạo, chuyển đổi công năng cũng cần được kiểm soát
Không chỉ xây mới, trường hợp chủ nhà chuyển đổi công năng một phần hoặc toàn bộ nhà ở riêng lẻ kèm theo sửa chữa, cải tạo cũng phải tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng và phù hợp với công năng mới.
Ngoài ra, việc cải tạo và chuyển đổi công năng còn phải tuân thủ các quy định liên quan đến phòng cháy, chữa cháy, bảo vệ môi trường và những quy định pháp luật khác có liên quan.
Điều này đặc biệt đáng chú ý với những căn nhà chuyển từ mục đích ở sang kết hợp kinh doanh, văn phòng, lưu trú hoặc các công năng khác.
Xây nhà năm 2026: Chủ động kiểm soát ngay từ đầu
Nghị định 207/2026/NĐ-CP đã đặt ra một khung quản lý cụ thể hơn đối với công trình nhà ở riêng lẻ, từ thiết kế, thi công đến giám sát và bảo đảm an toàn. Nghị định có hiệu lực từ ngày 1/7/2026 và là một trong những văn bản triển khai Luật Xây dựng số 135/2025/QH15.
Đối với chủ nhà, điều quan trọng nhất là xác định đúng quy mô công trình để biết yêu cầu về thiết kế; lựa chọn đơn vị thi công phù hợp; kiểm soát vật liệu và biện pháp thi công; đồng thời quan tâm đến an toàn của công trình liền kề.
Một ngôi nhà được xây dựng đúng ngay từ đầu không chỉ giúp hạn chế chi phí sửa chữa về sau mà còn giảm nguy cơ phát sinh tranh chấp, sự cố và những vấn đề liên quan đến trách nhiệm của chủ sở hữu trong quá trình thi công.
