Thuê mặt bằng kinh doanh tại TPHCM nên ưu tiên khu vực nào?

Thuê mặt bằng kinh doanh tại TPHCM đòi hỏi người thuê cân nhắc kỹ vị trí, chi phí và loại hình phù hợp để tối ưu hiệu quả vận hành và hạn chế rủi ro tài chính.

Việc lựa chọn khu vực thuê mặt bằng kinh doanh tại TPHCM cần dựa trên dòng khách thực tế, khả năng chi trả tiền thuê và chu kỳ phát triển của khu vực. Trên thực tế, mỗi khu vực tại TPHCM đang phù hợp với những nhóm ngành và mục tiêu kinh doanh khác nhau.

(1) Khu vực trung tâm lõi

Tại các tuyến đường trung tâm có mật độ người qua lại cao, tập trung nhiều văn phòng, khách du lịch và hoạt động thương mại. Mặt bằng tại khu vực này phù hợp với các mô hình bán lẻ, F&B, showroom, dịch vụ tài chính hoặc thương hiệu cần xây dựng hình ảnh.

Ưu điểm lớn nhất là khả năng tiếp cận khách hàng nhanh, nhưng đi kèm là chi phí thuê cao, thời gian hoàn vốn dài và áp lực cạnh tranh lớn. Người thuê cần xác định rõ khả năng chịu chi phí cố định và kế hoạch vận hành chuyên nghiệp trước khi lựa chọn khu vực này.

(2) Khu vực giáp trung tâm

Các tuyến đường kết nối trực tiếp với khu trung tâm, có mật độ dân cư và văn phòng cao nhưng giá thuê mềm hơn, đang là lựa chọn phổ biến cho nhiều mô hình kinh doanh hiện nay.

Khu vực này phù hợp với nhà hàng, quán cà phê, cửa hàng tiện ích, trung tâm đào tạo, phòng khám hoặc văn phòng giao dịch. Ưu điểm là chi phí thuê hợp lý hơn, dòng khách ổn định và dễ duy trì hoạt động lâu dài.

(3) Khu dân cư lâu năm

Những khu dân cư hình thành lâu đời, có mật độ sinh sống cao và nhu cầu tiêu dùng ổn định là lựa chọn phù hợp cho các mô hình kinh doanh phục vụ đời sống hằng ngày.

Các loại hình phổ biến gồm cửa hàng bán lẻ, dịch vụ ăn uống bình dân, nhà thuốc, trung tâm chăm sóc sức khỏe hoặc giáo dục.

Ưu điểm của khu vực này là lượng khách quen ổn định, chi phí thuê dễ kiểm soát và ít biến động. Người thuê cần khảo sát kỹ thói quen sinh hoạt và sức mua của cư dân trước khi quyết định.

(4) Khu đô thị mới

Các khu đô thị mới được quy hoạch đồng bộ, tập trung nhiều chung cư và nhà ở hiện đại, phù hợp với các mô hình kinh doanh hướng đến cư dân nội khu. Shophouse và mặt bằng tầng trệt chung cư tại đây phù hợp với quán cà phê, nhà hàng, cửa hàng tiện ích, văn phòng dịch vụ hoặc trung tâm giáo dục.

Tuy nhiên, hiệu quả kinh doanh phụ thuộc lớn vào tỷ lệ cư dân về ở thực tế. Người thuê cần ưu tiên khu vực đã có dân cư ổn định thay vì chỉ dựa vào quy hoạch trên giấy.

(5) Khu vực ven đô và quận đang phát triển

Những khu vực đang trong quá trình đô thị hóa, giá thuê còn thấp và quỹ mặt bằng dồi dào là lựa chọn phù hợp cho các mô hình mới, kinh doanh thử nghiệm hoặc mở rộng chuỗi.

Ưu điểm là chi phí thuê thấp, dễ đàm phán hợp đồng dài hạn và có dư địa tăng trưởng trong tương lai. Tuy nhiên, người thuê cần chấp nhận giai đoạn đầu có thể chưa khai thác tối đa lưu lượng khách và cần chiến lược marketing chủ động.

Để lựa chọn được mặt bằng phù hợp, người thuê không nên dừng lại ở việc đánh giá khu vực trên lý thuyết mà cần đối chiếu trực tiếp với các mặt bằng đang được chào thuê trên thị trường. Việc tham khảo tin rao theo từng khu vực, tuyến đường và loại hình mặt bằng sẽ giúp người thuê xác định mặt bằng giá, so sánh diện tích, điều kiện thuê và chủ động sàng lọc những phương án phù hợp với mô hình kinh doanh dự kiến.

Hiện nay, các tin rao cho thuê mặt bằng kinh doanh tại TPHCM được phân loại theo khu vực, loại hình và mức giá, giúp người thuê dễ dàng tiếp cận thông tin thực tế, tiết kiệm thời gian khảo sát và nâng cao độ chính xác trong quá trình ra quyết định.

Những chi phí cần chuẩn bị khi thuê mặt bằng kinh doanh tại TPHCM

Khi thuê mặt bằng kinh doanh tại TPHCM, chi phí thuê không chỉ dừng lại ở số tiền trả hàng tháng. Trên thực tế, tổng ngân sách cần chuẩn bị bao gồm nhiều khoản cố định và phát sinh, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng vận hành và thời gian hoàn vốn.

Việc nắm rõ từng nhóm chi phí ngay từ đầu giúp người thuê tránh áp lực tài chính và chủ động hơn trong quá trình kinh doanh.

(1) Chi phí thuê mặt bằng hàng tháng

Đây là khoản chi phí cơ bản và lớn nhất. Mức giá thuê phụ thuộc vào vị trí, diện tích, loại hình mặt bằng và mức độ hoàn thiện. Khi xem tin rao, người thuê cần xác định rõ giá thuê đã bao gồm hay chưa bao gồm thuế, phí quản lý hoặc các khoản phụ thu khác. Với hợp đồng dài hạn, cần đặc biệt lưu ý điều khoản điều chỉnh giá theo từng giai đoạn để tránh biến động chi phí đột ngột.

(2) Chi phí đặt cọc thuê mặt bằng

Tiền đặt cọc thường tương đương từ một đến ba tháng tiền thuê, tùy theo vị trí và thỏa thuận với chủ nhà. Khoản tiền này nhằm đảm bảo nghĩa vụ hợp đồng và thường được hoàn trả khi chấm dứt thuê nếu không phát sinh vi phạm. Người thuê cần làm rõ điều kiện hoàn cọc, các trường hợp bị khấu trừ và thời điểm hoàn trả để tránh tranh chấp.

(3) Chi phí cải tạo và hoàn thiện mặt bằng

Phần lớn mặt bằng cần được cải tạo để phù hợp với mô hình kinh doanh cụ thể. Chi phí này bao gồm sửa chữa không gian, lắp đặt hệ thống điện nước, điều hòa, biển hiệu, nội thất và các hạng mục kỹ thuật khác. Người thuê cần xác định rõ phạm vi cải tạo được phép và trách nhiệm hoàn trả hiện trạng khi kết thúc hợp đồng.

(4) Chi phí trang thiết bị và nội thất kinh doanh

Ngoài phần cải tạo cơ bản, người thuê cần dự trù chi phí mua sắm máy móc, thiết bị và nội thất phục vụ hoạt động kinh doanh. Khoản chi này thường chiếm tỷ trọng lớn trong giai đoạn đầu và có mức độ khác nhau tùy theo ngành nghề, từ bán lẻ, dịch vụ ăn uống đến văn phòng hoặc giáo dục.

(5) Chi phí pháp lý và giấy phép kinh doanh

Tùy theo ngành nghề, người thuê cần chuẩn bị chi phí cho việc đăng ký kinh doanh, xin giấy phép phòng cháy chữa cháy, vệ sinh an toàn thực phẩm hoặc các giấy phép chuyên ngành khác. Mặt bằng không đáp ứng đủ điều kiện pháp lý có thể làm phát sinh chi phí điều chỉnh hoặc kéo dài thời gian khai trương.

(6) Chi phí vận hành hàng tháng

Chi phí vận hành bao gồm tiền điện, nước, internet, phí quản lý, phí vệ sinh và bảo trì. Với mặt bằng trong khu đô thị hoặc trung tâm thương mại, các khoản phí này có thể chiếm tỷ trọng đáng kể và cần được tính toán cụ thể ngay từ đầu.

(7) Chi phí marketing và khai trương

Để thu hút khách hàng trong giai đoạn đầu, người thuê cần chuẩn bị ngân sách cho hoạt động quảng bá, khai trương và truyền thông. Khoản chi này tuy không cố định nhưng đóng vai trò quan trọng trong việc tạo dòng khách ban đầu, đặc biệt với mặt bằng mới hoặc khu vực đang phát triển.

(8) Chi phí dự phòng rủi ro

Ngoài các khoản chi đã dự tính, người thuê nên dành một khoản ngân sách dự phòng cho các tình huống phát sinh như sửa chữa ngoài kế hoạch, gián đoạn kinh doanh hoặc điều chỉnh mô hình. Khoản dự phòng này giúp hoạt động kinh doanh duy trì ổn định trong giai đoạn đầu.

Giá thuê mặt bằng kinh doanh tại TPHCM được quy định như thế nào?

Căn cứ tại Điều 473 Bộ luật Dân sự 2015 quy định cụ thể về giá thuê mặt bằng kinh doanh tại TPHCM như sau:

1. Giá thuê do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác.

2. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê.