Tách thửa đất là nhu cầu phổ biến của người sử dụng đất, đặc biệt trong các trường hợp chia tài sản cho các thành viên trong gia đình, chuyển nhượng một phần diện tích hoặc thực hiện các kế hoạch đầu tư, xây dựng. Tuy nhiên, việc tách thửa không chỉ phụ thuộc vào diện tích đất đang có mà còn phải đáp ứng đồng thời nhiều điều kiện về pháp lý, kích thước, lối đi và khả năng kết nối với hạ tầng.
Tại TP.HCM, quy định mới về điều kiện tách thửa và hợp thửa đã được ban hành, tạo ra một khung pháp lý thống nhất hơn trên địa bàn Thành phố. Người sử dụng đất cần đặc biệt lưu ý các quy định này trước khi lập hồ sơ.
1. TP.HCM đã ban hành quy định mới về tách thửa
Ngày 28/8/2026, UBND TP.HCM ban hành Quyết định số 67/2026/QĐ-UBND quy định về điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn Thành phố.
Đây là nội dung có ý nghĩa trực tiếp đối với người dân đang có nhu cầu chia một thửa đất thành nhiều thửa hoặc hợp nhất các thửa đất liền kề.
Việc ban hành quy định mới cũng cho thấy khi thực hiện thủ tục đất đai, người sử dụng đất cần kiểm tra văn bản đang có hiệu lực tại thời điểm nộp hồ sơ thay vì tiếp tục áp dụng các quy định trước đây.
2. Không phải cứ đủ diện tích là được tách thửa
Một trong những cách hiểu phổ biến nhưng chưa đầy đủ là chỉ cần thửa đất sau khi tách đạt diện tích tối thiểu thì có thể được giải quyết.
Trên thực tế, diện tích chỉ là một trong những điều kiện cần kiểm tra.
Thửa đất muốn được tách còn phải đáp ứng các yêu cầu liên quan đến điều kiện pháp lý của quyền sử dụng đất, kích thước các cạnh, khả năng tiếp cận giao thông và các điều kiện khác theo quy định của Thành phố.
Do đó, trước khi thuê đo vẽ hoặc thực hiện giao dịch liên quan đến một phần thửa đất, chủ sử dụng nên kiểm tra khả năng tách thửa trước.
3. Diện tích tối thiểu được tách phụ thuộc vào loại đất
Một yếu tố quan trọng là không thể áp dụng một mức diện tích tối thiểu chung cho tất cả các loại đất.
Đất ở, đất nông nghiệp và các loại đất khác có thể được áp dụng những điều kiện khác nhau.
Đối với đất ở, việc xác định diện tích tối thiểu còn phải xem xét khu vực, vị trí và các tiêu chí mà UBND Thành phố quy định.
Vì vậy, người dân không nên sử dụng thông tin truyền miệng như “đất bao nhiêu mét vuông thì được tách” để quyết định giao dịch. Cần xác định chính xác loại đất và vị trí của thửa đất trước khi tính toán.
4. Kích thước thửa đất sau tách cũng rất quan trọng
Một thửa đất có tổng diện tích lớn chưa chắc đã có thể tách thành các thửa nhỏ nếu hình dạng sau tách không đáp ứng yêu cầu.
Trong quá trình xem xét hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cần kiểm tra các điều kiện về kích thước và khả năng sử dụng độc lập của thửa đất.
Điều này đặc biệt quan trọng đối với những thửa đất có hình dạng không vuông vức, chiều ngang nhỏ hoặc nằm sâu phía trong.
Một phương án chia đất trên giấy có thể tạo ra diện tích đủ lớn nhưng lại hình thành thửa đất khó tiếp cận hoặc không đáp ứng điều kiện pháp lý để xây dựng.
5. Lối đi và kết nối giao thông cần được kiểm tra trước
Lối đi là vấn đề thường phát sinh trong các trường hợp tách một thửa đất lớn thành nhiều thửa.
Nếu thửa đất mới hình thành không có khả năng tiếp cận đường giao thông theo yêu cầu, việc tách thửa có thể gặp trở ngại.
Do đó, khi lập phương án tách thửa, chủ đất cần xác định rõ phần đất dành cho lối đi, tình trạng pháp lý của lối đi và khả năng kết nối với hệ thống giao thông hiện hữu.
Đây cũng là yếu tố cần kiểm tra trước khi mua đất với mục đích sau này tách thành nhiều nền.
6. Tách thửa khác với chuyển mục đích sử dụng đất
Hai thủ tục này thường bị nhầm lẫn.
Tách thửa là việc phân chia một thửa đất thành nhiều thửa đất theo điều kiện pháp luật đất đai. Trong khi đó, chuyển mục đích sử dụng đất là việc thay đổi mục đích sử dụng của thửa đất từ loại đất này sang loại đất khác theo quy định.
Một thửa đất có thể đủ điều kiện tách nhưng phần đất sau tách vẫn giữ nguyên mục đích sử dụng ban đầu.
Ngược lại, việc tách thửa không đương nhiên làm cho đất nông nghiệp trở thành đất ở.
Nếu người sử dụng đất muốn xây dựng nhà ở trên đất sau khi tách, cần kiểm tra thêm quy hoạch, mục đích sử dụng đất và điều kiện chuyển mục đích nếu thuộc trường hợp phải chuyển.
7. Cần kiểm tra quy hoạch trước khi lập phương án tách
Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhóm thông tin cần kiểm tra trước khi quyết định tách thửa.
Nếu khu đất thuộc khu vực có quy hoạch ảnh hưởng đến việc sử dụng đất, giao thông hoặc công trình hạ tầng, phương án tách có thể bị ảnh hưởng.
Đặc biệt, người dân không nên chỉ kiểm tra quy hoạch bằng thông tin không chính thức hoặc bản đồ được chia sẻ trên mạng xã hội.
Đối với giao dịch có giá trị lớn, cần đối chiếu thông tin từ cơ quan có thẩm quyền và hồ sơ pháp lý của chính thửa đất.
8. Người mua đất có ý định tách thửa cần kiểm tra gì?
Nếu mục đích mua đất ngay từ đầu là để tách thành nhiều thửa, người mua nên kiểm tra tối thiểu tám nhóm thông tin:
Một là, Giấy chứng nhận và chủ thể có quyền sử dụng đất.
Hai là, loại đất và mục đích sử dụng đất.
Ba là, diện tích và kích thước thực tế.
Bốn là, hình dạng thửa đất.
Năm là, khả năng tiếp cận đường giao thông.
Sáu là, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.
Bảy là, điều kiện diện tích tối thiểu áp dụng tại vị trí cụ thể.
Tám là, các hạn chế quyền sử dụng đất, tranh chấp, thế chấp hoặc đăng ký biện pháp bảo đảm nếu có.
Chỉ sau khi hoàn tất bước kiểm tra này mới nên tính toán phương án chia thửa và hiệu quả tài chính của giao dịch.
9. Tách thửa không phải là căn cứ để cam kết chắc chắn lợi nhuận
Trong thị trường bất động sản, việc quảng cáo một khu đất có thể “tách được nhiều nền” thường được sử dụng để thu hút người mua.
Tuy nhiên, khả năng tách thửa cần được xác định trên cơ sở hồ sơ pháp lý và quy định áp dụng tại thời điểm thực hiện.
Không nên coi việc người bán hoặc môi giới khẳng định “chắc chắn tách được” là căn cứ thay thế cho việc kiểm tra pháp lý.
Đặc biệt, nếu người mua phải vay vốn để thực hiện giao dịch, việc tách thửa không thành công có thể ảnh hưởng đáng kể đến kế hoạch tài chính và khả năng thanh khoản của tài sản.
Kết luận
Quy định mới về tách thửa tại TP.HCM là nội dung người sử dụng đất cần đặc biệt quan tâm trong năm 2026. Việc tách một thửa đất thành nhiều thửa không chỉ phụ thuộc vào tổng diện tích mà còn liên quan đến loại đất, kích thước, hình dạng, lối đi, hạ tầng, quy hoạch và các điều kiện pháp lý khác.
Đối với người đang sở hữu đất, việc kiểm tra điều kiện trước khi lập hồ sơ sẽ giúp hạn chế trường hợp phương án tách thửa không đáp ứng quy định.
Đối với người mua đất với mục tiêu tách thửa, việc kiểm tra khả năng tách ngay từ trước khi ký hợp đồng có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Không nên trả giá hoặc đặt cọc dựa trên giả định rằng một thửa đất chắc chắn có thể tách thành số lượng nền mong muốn.
Trong mọi trường hợp, khả năng tách thửa cần được đánh giá dựa trên hồ sơ pháp lý cụ thể của thửa đất và quy định đang có hiệu lực tại thời điểm thực hiện thủ tục.
