Chia sẻ tại hội thảo "Thị trường bất động sản 2026 - vượt gió ngược, đón chu kỳ mới" do Báo Tài chính Đầu tư tổ chức ngày 12/5, ông Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho biết giai đoạn 2023-2024 người dân cần khoảng 23 năm thu nhập để mua nhà, con số này tăng lên 26 năm vào năm ngoái và hiện đã vượt 30 năm do giá bất động sản tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập. Mức này cao gấp đôi mặt bằng bình quân toàn cầu.

Theo dữ liệu từ Numbeo - nền tảng thống kê chi phí sinh hoạt lớn trên thế giới, Việt Nam hiện đứng thứ 10 trong hơn 100 quốc gia về mức độ khó tiếp cận nhà ở, tính theo số năm thu nhập cần tích lũy để mua nhà. Năm 2023, Việt Nam đứng thứ 14, nhưng hiện đã lên vị trí thứ 10, cho thấy khả năng mua nhà của người dân ngày càng khó khăn hơn. Trong bảng xếp hạng này, thứ hạng càng cao đồng nghĩa giá nhà càng vượt xa thu nhập.

"Trong khi nhiều quốc gia đang chứng kiến giá bất động sản giảm hoặc đi ngang sau giai đoạn tăng nóng, giá nhà tại Việt Nam vẫn liên tục đi lên", ông Lực nói và nhận xét với mức chênh lệch giá nhà và thu nhập hiện nay, một lao động trung bình để mua căn hộ 1 tỷ đồng cũng phải mất tới hàng chục năm tích lũy, dù phân khúc này gần như không còn xuất hiện trên thị trường.

Khoảng cách ngày càng lớn giữa giá nhà và thu nhập được cho là hệ quả của đà tăng giá kéo dài nhiều năm qua. Dẫn số liệu từ Bộ Xây dựng, ông Lực cho biết trong năm 2025, giá chung cư tại Hà Nội và TP HCM tăng trung bình 20-30%, còn giá nhà ở riêng lẻ và đất nền tăng khoảng 10-15%. Quý I năm nay, giá căn hộ mở bán mới tại Hà Nội đã lên khoảng 128 triệu đồng mỗi m2, trong khi TP HCM đạt khoảng 112 triệu đồng mỗi m2, tiếp tục tăng mạnh so với cùng kỳ năm ngoái.

Dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường khác cũng cho thấy xu hướng tăng giá chưa có dấu hiệu dừng lại. Knight Việt Nam ghi nhận giá bán sơ cấp căn hộ tại TP HCM đạt trung bình 108 triệu đồng mỗi m2, tăng gần 12% theo năm, còn Hà Nội khoảng 112 triệu đồng mỗi m2, tăng tới 38%.

Theo bà Cao Thị Thu Hương, Phó giám đốc nghiên cứu và tư vấn của Savills Việt Nam, giá nhà tăng nhiều năm qua chủ yếu do thiếu hụt nguồn cung và lệch pha cung - cầu, khi thị trường chủ yếu phát triển căn hộ cao cấp, trong lúc nhu cầu thực tập trung ở phân khúc trung cấp và vừa túi tiền.

Bà Hương cho biết 5-7 năm qua, nguồn cung căn hộ bình dân liên tục thu hẹp. Tại TP HCM, phân khúc này hiện chỉ còn dưới một phần ba lượng giao dịch, còn Hà Nội xuống dưới 5%. Riêng quý I năm nay, Hà Nội không có dự án căn hộ hạng C mới mở bán, trong khi TP HCM tỷ lệ nguồn cung phân khúc này chỉ khoảng 29%.

Chuyên gia Savills ước tính, từ nay đến năm 2027, TP HCM dự kiến chỉ có thêm khoảng 60.000 căn hộ mới, còn Hà Nội khoảng 55.000 căn. Tromg khi đó, với tốc độ tăng dân số khoảng 1-2% mỗi năm, Hà Nội và TP HCM mỗi năm cần bổ sung khoảng 50.000-100.000 căn nhà để đáp ứng nhu cầu ở thực. Tuy nhiên nguồn cung hiện hữu chỉ đáp ứng khoảng một phần ba nhu cầu.

Theo các chuyên gia, thiếu hụt nguồn cung kéo dài là nguyên nhân chính khiến mặt bằng giá nhà liên tục leo thang. Bên cạnh đó, giá bất động sản còn chịu áp lực từ chi phí đất đai, lãi vay, vật liệu xây dựng, nhân công và thời gian xử lý pháp lý kéo dài. Nhiều dự án mất nhiều năm hoàn tất thủ tục khiến doanh nghiệp đội thêm chi phí vốn, từ đó cộng vào giá bán.

Các chuyên gia cảnh báo mặt bằng giá hiện nay đang tạo áp lực lớn với nhóm người trẻ và tầng lớp trung lưu đô thị. Trong khi đó, nhiều người không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng không đủ khả năng tiếp cận nhà thương mại. Đây là lý do các chuyên gia đề xuất cần sớm xây dựng chương trình phát triển nhà ở phù hợp khả năng chi trả của người dân có thu nhập trung bình.

Theo ông Lực, giải pháp quan trọng nhất để kéo giảm mặt bằng giá nhà vẫn là tăng nguồn cung, đặc biệt ở phân khúc trung cấp và nhà giá phù hợp. Đồng thời, cần tháo gỡ nhanh pháp lý cho các dự án bị đình trệ, kiểm soát đầu cơ và minh bạch dữ liệu thị trường nhằm hạn chế tình trạng thổi giá bất động sản.

Phương Uyên

Nguồn: VnExpress