Nhà đất có nguồn gốc từ thừa kế thường có mức giá và vị trí phù hợp với nhu cầu của người mua. Tuy nhiên, đây cũng là nhóm tài sản cần được kiểm tra kỹ trước khi giao dịch bởi quyền đối với di sản có thể liên quan đến nhiều người thừa kế, di chúc, nghĩa vụ tài sản hoặc tranh chấp chưa được giải quyết. Chỉ cần bỏ qua một mắt xích trong quá trình kiểm tra, người mua có thể gặp khó khăn khi công chứng, sang tên hoặc phát sinh tranh chấp sau này.
1. Xác định ai là người có quyền đối với di sản
Trước hết, người mua cần xác định chủ sở hữu hoặc người sử dụng đất hiện tại có phải là người duy nhất được quyền định đoạt tài sản hay không.
Nếu người để lại di sản có nhiều người thừa kế, quyền đối với nhà đất có thể thuộc về nhiều người. Khi đó, việc chỉ giao dịch với một người đứng ra nhận tiền hoặc đại diện gia đình chưa chắc đã đủ để bảo đảm giao dịch được thực hiện đầy đủ.
Đây là lý do người mua không nên chỉ kiểm tra tên trên giấy chứng nhận mà cần xác định nguồn gốc hình thành quyền sử dụng đất và quá trình thừa kế liên quan.
2. Kiểm tra di chúc hoặc văn bản phân chia di sản
Nếu tài sản được thừa kế theo di chúc, cần kiểm tra di chúc có hợp pháp hay không và người đang giao dịch có thực sự được hưởng quyền đối với tài sản.
Trường hợp những người thừa kế đã thống nhất phân chia di sản, người mua nên kiểm tra văn bản phân chia hoặc thỏa thuận liên quan đã được lập hợp pháp hay chưa.
Trong trường hợp phát sinh tranh chấp về di chúc, phân chia di sản hoặc xác định người thừa kế, việc mua bán trước khi vấn đề được giải quyết có thể tiềm ẩn rủi ro lớn.
3. Kiểm tra tình trạng giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận là một trong những tài liệu quan trọng cần kiểm tra trước khi ký kết giao dịch. Người mua cần đối chiếu thông tin về người sử dụng đất, diện tích, mục đích sử dụng, tài sản gắn liền với đất và những thay đổi đã được đăng ký.
Đối với tài sản đã qua thừa kế, cần đặc biệt chú ý xem thông tin trên giấy chứng nhận đã được cập nhật theo kết quả thừa kế hay chưa.
Việc quyền thừa kế đã phát sinh nhưng giấy chứng nhận chưa được cập nhật có thể khiến quá trình giao dịch cần thực hiện thêm thủ tục trước khi chuyển nhượng.
4. Xác định đầy đủ người thừa kế liên quan
Một trong những rủi ro phổ biến là người mua chỉ làm việc với người đang trực tiếp quản lý căn nhà mà không kiểm tra những người có quyền thừa kế khác.
Trong trường hợp tài sản thuộc quyền của nhiều người, cần xác định rõ tất cả chủ thể có quyền và cách thức họ tham gia giao dịch. Nếu một người không đồng ý hoặc không tham gia nhưng quyền của họ vẫn tồn tại, giao dịch có thể phát sinh tranh chấp.
Đặc biệt, với những gia đình có nhiều thế hệ hoặc người thừa kế đang sinh sống ở địa phương khác, việc xác minh đầy đủ càng cần được thực hiện trước khi đặt cọc.
5. Kiểm tra tranh chấp và nghĩa vụ tài sản
Người mua không nên chỉ hỏi người bán liệu nhà đất có tranh chấp hay không mà cần kiểm tra thông tin trong hồ sơ và tình trạng pháp lý thực tế.
Ngoài tranh chấp về quyền sử dụng đất, cần lưu ý khả năng tài sản đang được thế chấp, kê biên hoặc có nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành.
Đối với tài sản thừa kế, người mua cũng nên tìm hiểu liệu người để lại di sản có nghĩa vụ tài sản chưa được giải quyết hay không, bởi việc xác định di sản không chỉ đơn thuần dựa trên giá trị tài sản còn lại.
6. Không nên đặt cọc chỉ dựa trên cam kết của một người
Trong giao dịch nhà đất thừa kế, việc đặt cọc cần đặc biệt thận trọng. Nếu người ký nhận cọc không phải là chủ thể duy nhất có quyền định đoạt tài sản, hợp đồng đặt cọc cần được xem xét kỹ về tư cách của người ký và trách nhiệm nếu giao dịch chính thức không thể hoàn tất.
Một phương án an toàn hơn là hoàn thiện việc xác định người có quyền đối với tài sản trước khi chuyển một khoản tiền lớn.
Nội dung đặt cọc cũng nên quy định rõ thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng, trách nhiệm cung cấp hồ sơ, nghĩa vụ hoàn trả tiền và khoản tiền phạt hoặc bồi thường nếu một bên không thực hiện đúng cam kết.
7. Kiểm tra điều kiện chuyển nhượng
Theo nguyên tắc của pháp luật đất đai, việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện pháp luật quy định. Người mua vì vậy cần kiểm tra không chỉ nguồn gốc thừa kế mà còn điều kiện để quyền sử dụng đất được đưa vào giao dịch tại thời điểm chuyển nhượng.
Việc kiểm tra này đặc biệt quan trọng với những thửa đất có nhiều loại đất, thời hạn sử dụng khác nhau hoặc đang có những hạn chế về quyền.
8. Nên kiểm tra hồ sơ trước khi thương lượng giá
Đối với nhà đất thông thường, người mua thường quan tâm trước tiên đến vị trí, diện tích và giá bán. Tuy nhiên, với tài sản có nguồn gốc thừa kế, thứ tự kiểm tra nên được đảo lại: xác minh nguồn gốc và quyền của người bán trước, sau đó mới đi sâu vào giá và điều kiện thương mại.
Người mua nên kiểm tra tối thiểu giấy chứng nhận, giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế, di chúc hoặc văn bản phân chia di sản nếu có, tình trạng thế chấp và thông tin liên quan đến tranh chấp trước khi đặt cọc.
Cẩn trọng từ bước đầu để tránh tranh chấp về sau
Nhà đất là di sản thừa kế không mặc nhiên là tài sản không thể mua bán. Tuy nhiên, giao dịch chỉ thực sự an toàn khi người mua xác định được đầy đủ chủ thể có quyền, tình trạng pháp lý của tài sản và khả năng chuyển nhượng tại thời điểm giao dịch.
Đối với loại tài sản này, một khoản tiền đặt cọc được chuyển quá sớm khi hồ sơ chưa được kiểm tra đầy đủ có thể khiến người mua phải đối mặt với tranh chấp kéo dài. Vì vậy, thay vì chỉ tập trung vào giá bán, người mua nên xem việc kiểm tra nguồn gốc thừa kế và quyền định đoạt tài sản là bước bắt buộc trước khi ký bất kỳ thỏa thuận nào.
