Kinh doanh bất động sản tiếp tục thuộc nhóm ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện trong hệ thống pháp luật hiện hành. Theo thông tin được Chính phủ công bố, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư số 24/2026/QH16 đã điều chỉnh danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện, trong đó kinh doanh bất động sản vẫn nằm trong danh mục này.
Điều này có ý nghĩa quan trọng đối với doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân tham gia thị trường, bởi việc thành lập doanh nghiệp không đồng nghĩa với việc có thể thực hiện mọi hoạt động kinh doanh bất động sản mà không phải đáp ứng các điều kiện chuyên ngành.
Điều kiện kinh doanh cần được xem xét theo từng hoạt động
Kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực có phạm vi hoạt động rộng, bao gồm nhiều loại hình như đầu tư xây dựng nhà ở, công trình để kinh doanh; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản; kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật; quản lý, vận hành và một số hoạt động kinh doanh liên quan.
Vì vậy, doanh nghiệp trước khi triển khai một dự án hoặc sản phẩm cụ thể cần xác định chính xác hoạt động mình dự kiến thực hiện. Điều kiện áp dụng không chỉ phụ thuộc vào việc doanh nghiệp có đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản mà còn phụ thuộc vào loại bất động sản, hình thức kinh doanh và nguồn gốc pháp lý của tài sản.
Không phải cứ có quyền sử dụng đất là được kinh doanh dự án
Một trong những điểm cần đặc biệt lưu ý là quyền sử dụng đất chỉ là một yếu tố trong tổng thể điều kiện pháp lý của dự án.
Đối với dự án bất động sản, doanh nghiệp còn phải xem xét các vấn đề liên quan đến quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư, đất đai, xây dựng, nhà ở, nghĩa vụ tài chính và điều kiện đưa sản phẩm vào kinh doanh.
Do đó, việc doanh nghiệp đã có đất hoặc đã được giao đất, cho thuê đất không nên được hiểu đơn giản là dự án đã đủ điều kiện để bán sản phẩm cho khách hàng.
Điều kiện pháp lý của từng sản phẩm cũng cần được kiểm tra
Đối với người mua, việc doanh nghiệp được phép kinh doanh bất động sản không đồng nghĩa với việc mọi sản phẩm do doanh nghiệp cung cấp đều đương nhiên đủ điều kiện giao dịch.
Đây là hai vấn đề cần được phân biệt.
Doanh nghiệp có thể đáp ứng điều kiện kinh doanh ở cấp độ chủ thể nhưng từng căn nhà, căn hộ, công trình hoặc quyền sử dụng đất đưa ra thị trường vẫn phải đáp ứng những điều kiện pháp lý tương ứng theo quy định chuyên ngành.
Đặc biệt, đối với nhà ở hình thành trong tương lai, thủ tục thông báo đủ điều kiện bán, cho thuê mua là một nội dung quan trọng. Bộ Xây dựng đã ban hành Quyết định 1649/QĐ-BXD ngày 18/9/2026, có hiệu lực cùng ngày, công bố thủ tục hành chính được sửa đổi, bổ sung trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Doanh nghiệp cần chú ý đến hệ thống thông tin và dữ liệu bất động sản
Năm 2026 cũng đánh dấu bước phát triển mạnh hơn của hệ thống cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.
Nghị định 357/2025/NĐ-CP là cơ sở pháp lý để xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Bộ Xây dựng cho biết hệ thống đã được triển khai và đang được sử dụng để cập nhật thông tin dự án, giao dịch và hoạt động môi giới.
Đến ngày 7/9/2026, hệ thống ghi nhận khoảng 11.000 tài khoản, 120 dự án được chủ đầu tư công khai thông tin, 3.097 cá nhân được cấp mã định danh hành nghề môi giới và 3.482 giao dịch bất động sản được cập nhật.
Xu hướng này cho thấy hoạt động kinh doanh bất động sản đang ngày càng gắn với yêu cầu minh bạch hóa dữ liệu và khả năng kiểm tra thông tin trên hệ thống quản lý nhà nước.
Vi phạm có thể phát sinh trách nhiệm xử phạt
Bên cạnh điều kiện kinh doanh, doanh nghiệp cần đặc biệt quan tâm đến trách nhiệm tuân thủ trong quá trình hoạt động.
Nghị định 339/2026/NĐ-CP của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong các lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý và phát triển nhà ở và kinh doanh bất động sản. Văn bản này có hiệu lực từ ngày 26/8/2026 và thay thế Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
Việc chế tài được cập nhật cho thấy rủi ro pháp lý của doanh nghiệp không chỉ nằm ở giai đoạn thành lập hoặc triển khai dự án mà còn xuất hiện trong quá trình quảng cáo, huy động, giao dịch, cung cấp thông tin và thực hiện nghĩa vụ với khách hàng.
Doanh nghiệp cần chủ động rà soát trước khi đưa bất động sản ra thị trường
Trong thực tế, một quy trình kiểm soát pháp lý hiệu quả nên được thực hiện theo nhiều lớp: kiểm tra tư cách và điều kiện của chủ thể kinh doanh; kiểm tra pháp lý dự án; kiểm tra tình trạng đất; kiểm tra quy hoạch và xây dựng; xác định điều kiện đưa từng sản phẩm vào kinh doanh; rà soát hợp đồng và nghĩa vụ công khai thông tin.
Đối với doanh nghiệp đang chuẩn bị triển khai dự án mới, việc kiểm tra ngay từ giai đoạn đầu có thể giúp hạn chế tình trạng dự án đã phát sinh chi phí lớn nhưng gặp vướng mắc khi đưa sản phẩm ra thị trường.
Thị trường đang chuyển dần sang yêu cầu minh bạch và kiểm soát pháp lý cao hơn
Việc kinh doanh bất động sản tiếp tục được xác định là ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện cho thấy hoạt động trên thị trường không chỉ được quản lý bằng quan hệ hợp đồng giữa doanh nghiệp và khách hàng mà còn chịu sự kiểm soát của nhiều nhóm pháp luật chuyên ngành.
Đồng thời, Chính phủ hiện đang yêu cầu tiếp tục hoàn thiện dự án Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, trong đó nhấn mạnh yêu cầu xử lý các nội dung giao thoa, chồng chéo giữa các luật trước khi trình Quốc hội. Đây là các dự án luật đang trong quá trình hoàn thiện, vì vậy doanh nghiệp cần phân biệt rõ quy định đang có hiệu lực với những nội dung mới đang được đề xuất.
Trong bối cảnh đó, kiểm soát pháp lý không còn là bước xử lý sau cùng trước khi ký hợp đồng mà cần được xem như một phần của quá trình quản trị dự án và vận hành doanh nghiệp. Đối với cả doanh nghiệp và khách hàng, việc xác định đúng điều kiện kinh doanh, tình trạng pháp lý của bất động sản và các nghĩa vụ liên quan sẽ là cơ sở quan trọng để hạn chế tranh chấp và rủi ro trong giao dịch.
