Trong quá trình tìm mua nhà đất, không ít khách hàng gặp tình huống cùng một bất động sản nhưng mỗi người môi giới lại đưa ra một mức giá khác nhau. Người báo giá thấp để thu hút khách, người đưa ra mức giá cao hơn với lý do chủ nhà chưa chốt giá, còn người khác khẳng định có thể thương lượng nếu khách sẵn sàng đặt cọc ngay.

Sự khác biệt về giá không phải lúc nào cũng là dấu hiệu bất thường. Chủ sở hữu có thể thay đổi giá chào bán, các bên có thể đưa ra những điều kiện giao dịch khác nhau và mức giá cuối cùng còn phụ thuộc vào quá trình thương lượng. Tuy nhiên, khi thông tin về giá không được trình bày rõ ràng, khách hàng rất khó xác định đâu là giá bán thực tế và liệu mình có đang phải trả thêm một khoản tiền không được giải thích đầy đủ.

1. Vì sao cùng một căn nhà lại có nhiều mức giá?

Một bất động sản có thể được nhiều môi giới cùng giới thiệu. Nếu chủ sở hữu chưa thống nhất cách chào bán, mỗi người có thể tiếp cận thông tin tại những thời điểm khác nhau hoặc nhận được mức giá khác nhau từ các nguồn trung gian.

Ngoài ra, giá chào bán cũng có thể được điều chỉnh tùy theo tình hình thị trường, mức độ cấp thiết của người bán và khả năng thương lượng. Người mua cần phân biệt giữa giá quảng cáo, giá chủ sở hữu thực sự mong muốn và giá cuối cùng được các bên thống nhất trong hợp đồng.

Vấn đề trở nên đáng lo ngại khi người tư vấn cố tình trình bày giá không chính xác, che giấu khoản chênh lệch hoặc khiến khách hàng hiểu nhầm rằng toàn bộ số tiền được báo đều thuộc về chủ sở hữu.

2. Khoản chênh lệch có thể đến từ đâu?

Trong giao dịch bất động sản, cần phân biệt rõ ba trường hợp.

Thứ nhất, chênh lệch do thương lượng. Chủ nhà đưa ra giá chào bán, người mua đề nghị mức thấp hơn và hai bên thống nhất một mức giá cuối cùng. Đây là diễn biến bình thường của thị trường nếu các bên tự nguyện và được cung cấp thông tin cần thiết.

Thứ hai, khoản thù lao hoặc hoa hồng môi giới. Đây là khoản tiền trả cho dịch vụ môi giới theo thỏa thuận và quy định pháp luật áp dụng. Hoa hồng không mặc nhiên là khoản chênh lệch trái pháp luật, nhưng cần xác định rõ ai có nghĩa vụ thanh toán, mức phí và điều kiện phát sinh nghĩa vụ.

Thứ ba, chênh lệch được giữ lại nhưng không minh bạch. Chẳng hạn, người môi giới biết mức giá chủ sở hữu chấp nhận nhưng cố tình cung cấp thông tin khác để hưởng lợi từ phần chênh lệch mà không làm rõ với bên có liên quan. Tính hợp pháp của tình huống này phụ thuộc vào thỏa thuận, nghĩa vụ công bố thông tin, vai trò của người môi giới và chứng cứ cụ thể.

Không thể chỉ nhìn vào việc giá mua cao hơn giá chủ nhà mong muốn để kết luận có hành vi vi phạm. Điều quan trọng là xác định các bên đã thỏa thuận điều gì, người môi giới đại diện cho ai và khoản tiền được hình thành trên cơ sở nào.

3. Người mua dễ rơi vào thế bị động như thế nào?

Bất động sản thường có giá trị lớn, trong khi người mua khó tiếp cận trực tiếp với chủ sở hữu ngay từ đầu. Nếu mọi thông tin đều đi qua một người trung gian, khách hàng có thể không biết giá chào bán đã thay đổi hay chưa, chủ nhà có thực sự đồng ý với mức giá được thông báo hay không và những khoản phí nào sẽ phát sinh.

Tâm lý sợ mất cơ hội càng khiến tình hình trở nên phức tạp. Khi được thông báo rằng có người khác sẵn sàng mua hoặc chủ nhà chỉ giữ giá trong thời gian ngắn, khách hàng có thể chấp nhận mức giá cao mà chưa kịp so sánh.

Một rủi ro khác là khách hàng chỉ tập trung vào số tiền phải trả cho căn nhà mà bỏ qua các chi phí liên quan như thuế, phí, chi phí vay vốn, sửa chữa và hoàn thiện thủ tục. Ngay cả khi giá mua không bất hợp lý, việc không xác định đầy đủ tổng chi phí vẫn có thể khiến kế hoạch tài chính bị đảo lộn.

4. Làm thế nào để biết mức giá đang được báo có đáng tin cậy?

Trước hết, người mua nên yêu cầu xác nhận mức giá hiện tại, thời hạn áp dụng và các điều kiện đi kèm. Nếu có thể, hãy đề nghị người bán xác nhận bằng văn bản hoặc trao đổi trực tiếp với chủ sở hữu thông qua một quy trình rõ ràng.

Tiếp theo, cần so sánh bất động sản với những tài sản tương đồng về vị trí, diện tích, tình trạng pháp lý, hiện trạng xây dựng và điều kiện giao dịch. Không nên sử dụng một tin đăng đơn lẻ làm căn cứ duy nhất để kết luận giá bán cao hay thấp.

Người mua cũng nên yêu cầu làm rõ các khoản tiền phải thanh toán, bao gồm tiền đặt cọc, giá mua, phí dịch vụ và hoa hồng nếu có. Mỗi khoản cần xác định rõ người nhận, mục đích thanh toán và điều kiện hoàn trả hoặc phát sinh nghĩa vụ.

Đặc biệt, không nên chuyển tiền chỉ dựa trên lời hứa rằng giá sẽ tăng hoặc cơ hội sẽ biến mất trong vài giờ. Nếu thông tin chưa rõ ràng, việc tạm dừng thương lượng để kiểm tra là lựa chọn hợp lý.

5. Trách nhiệm minh bạch thuộc về cả người bán và người môi giới

Người bán nên thống nhất giá chào bán, phạm vi ủy quyền và cơ chế trả thù lao với đơn vị môi giới. Nếu giao nhiều môi giới cùng tiếp thị một tài sản, việc xác định rõ thông tin được phép công bố sẽ hạn chế tình trạng mỗi nơi đưa ra một mức giá không thống nhất.

Về phía môi giới, việc thông tin chính xác về bất động sản, điều kiện giao dịch và thù lao giúp giảm nguy cơ tranh chấp, đồng thời tạo dựng uy tín lâu dài. Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, hoạt động môi giới được điều chỉnh bởi các quy định về điều kiện kinh doanh dịch vụ, nội dung hoạt động và thù lao, hoa hồng. Khi có tranh chấp, cần đối chiếu quy định áp dụng với hợp đồng, thỏa thuận và hành vi thực tế của từng bên.

Nếu phát hiện dấu hiệu cung cấp thông tin sai lệch hoặc có khoản tiền không được giải thích, khách hàng nên lưu lại tin đăng, tin nhắn, tài liệu báo giá, hợp đồng và chứng từ thanh toán để làm căn cứ đối chiếu.

Kết luận: Minh bạch giá là nền tảng của một giao dịch lành mạnh

Một căn nhà có thể có nhiều mức giá ở những thời điểm hoặc điều kiện thương lượng khác nhau. Điều đó không tự động chứng minh có hành vi trục lợi. Tuy nhiên, mọi khoản tiền và cơ chế thanh toán cần được giải thích rõ ràng để các bên hiểu mình đang trả tiền cho điều gì.

Đối với người mua, đừng chỉ hỏi “Căn nhà giá bao nhiêu?” mà hãy hỏi thêm “Đây là giá của ai đưa ra, đã được chủ sở hữu xác nhận chưa và còn những khoản nào phải thanh toán?”. Với người môi giới, sự minh bạch có thể không mang lại lợi ích tức thời trong mọi giao dịch, nhưng là điều kiện quan trọng để xây dựng niềm tin và phát triển nghề nghiệp bền vững.