Giá vật liệu xây dựng đang trở thành một trong những yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến tổng mức đầu tư, tiến độ thi công và hiệu quả tài chính của các dự án bất động sản. Trong bối cảnh nguồn cung một số loại vật liệu có thể thiếu hụt cục bộ giữa các khu vực, việc giá công bố không phản ánh kịp thời diễn biến thực tế có thể khiến doanh nghiệp gặp khó khăn khi lập, quản lý và điều chỉnh chi phí đầu tư xây dựng.

Ngày 11/9/2026, Văn phòng Chính phủ ban hành Thông báo số 470/TB-VPCP về kết luận của Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Gia Túc tại buổi làm việc với Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam và một số doanh nghiệp xây dựng. Một trong những nội dung đáng chú ý là yêu cầu tăng cường công bố kịp thời giá vật liệu xây dựng, giá nhân công, giá ca máy và chỉ số giá xây dựng theo hướng sát với thị trường hơn.

Giá công bố chậm có thể ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí dự án

Trong hoạt động đầu tư xây dựng, giá vật liệu không chỉ là thông tin tham khảo đối với nhà thầu mà còn liên quan trực tiếp đến việc xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng.

Một dự án có thời gian triển khai dài thường phải trải qua nhiều giai đoạn từ chuẩn bị đầu tư, lựa chọn nhà thầu, ký kết hợp đồng đến thi công, nghiệm thu và quyết toán. Nếu giá thép, cát, đá, xi măng, đất san lấp hoặc các loại vật liệu chủ yếu biến động đáng kể nhưng giá công bố của địa phương cập nhật chậm, khoảng cách giữa giá tham chiếu và giá giao dịch thực tế có thể trở thành một vấn đề lớn trong quá trình xác định chi phí.

Thông báo 470/TB-VPCP yêu cầu Bộ Xây dựng tăng cường đôn đốc các địa phương bảo đảm công bố kịp thời giá vật liệu xây dựng, giá nhân công, giá ca máy và giá xây dựng, đồng thời cập nhật định mức xây dựng để phục vụ việc lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng.

Đây là thay đổi có ý nghĩa đáng chú ý đối với các chủ đầu tư, nhà thầu và đơn vị tư vấn quản lý chi phí, bởi một hệ thống giá được cập nhật sát thị trường sẽ giúp việc dự toán và kiểm soát tổng mức đầu tư phản ánh thực tế tốt hơn.

Sẽ có cơ chế điều phối nguồn vật liệu giữa các địa phương

Một vấn đề khác được đặt ra là tình trạng thiếu vật liệu cục bộ. Trên thực tế, một địa phương có thể thiếu cát san lấp, đất san lấp hoặc đá xây dựng trong khi khu vực lân cận vẫn còn nguồn cung.

Theo kết luận của Phó Thủ tướng, Bộ Công Thương và Bộ Nông nghiệp và Môi trường được giao, theo chức năng, phối hợp với Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và UBND các tỉnh, thành phố tổng hợp, đánh giá nguồn cung vật liệu xây dựng; đồng thời nghiên cứu hoàn thiện cơ chế khai thác một số nhóm khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường và xây dựng Quy chế điều phối vật liệu liên vùng, với yêu cầu hoàn thành trong tháng 9/2026.

Nếu cơ chế này được triển khai hiệu quả, tác động không chỉ nằm ở ngành xây dựng mà còn lan sang thị trường bất động sản.

Đối với những dự án có nhu cầu lớn về đất san lấp, cát, đá hoặc các vật liệu cơ bản, khả năng tiếp cận nguồn cung ổn định có thể giúp giảm rủi ro phát sinh chi phí do khan hiếm cục bộ. Ngược lại, những dự án phụ thuộc quá lớn vào một nguồn cung duy nhất sẽ cần đánh giá lại phương án vật liệu và logistics.

Giá vật liệu tại mỏ được đặt ra như một mắt xích quan trọng

Một nội dung đáng chú ý khác là yêu cầu nghiên cứu phương pháp xác định giá vật liệu xây dựng tại mỏ, bao gồm đá xây dựng, cát xây dựng, cát san lấp và đất san lấp.

Đây là vấn đề có ý nghĩa đặc biệt đối với những dự án hạ tầng và bất động sản sử dụng khối lượng lớn vật liệu san lấp. Khi giá vật liệu tại nguồn được xác định minh bạch hơn, doanh nghiệp có thêm cơ sở để tính toán chi phí vận chuyển, khai thác, chế biến và đưa vật liệu đến công trường.

Thông báo cũng đề cập việc nghiên cứu cơ chế giao mỏ cho các tổ chức có đủ năng lực, kinh nghiệm khai thác, chế biến và cung ứng vật liệu xây dựng theo quy định của Luật số 147/2025/QH15 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Địa chất và Khoáng sản.

Điều này cho thấy quản lý nguồn vật liệu đang được tiếp cận theo hướng không chỉ kiểm soát giá bán cuối cùng mà còn chú trọng toàn bộ chuỗi cung ứng từ mỏ đến công trình.

Doanh nghiệp bất động sản cần thay đổi cách quản trị chi phí

Trong bối cảnh chính sách đang hướng đến việc cập nhật giá sát thị trường hơn, chủ đầu tư không nên chỉ quan tâm đến giá công bố mà cần xây dựng hệ thống theo dõi chi phí vật liệu riêng cho từng dự án.

Đối với dự án chuẩn bị triển khai, doanh nghiệp nên cập nhật đồng thời giá công bố của địa phương, báo giá thực tế từ nhà cung cấp, chi phí vận chuyển và khả năng cung ứng tại từng thời điểm. Đặc biệt, với các dự án quy mô lớn, việc đánh giá nguồn cung ngay từ giai đoạn lập kế hoạch có thể giúp hạn chế rủi ro phải thay đổi phương án thi công khi dự án đã triển khai.

Đối với dự án đang thi công, doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý các điều khoản liên quan đến điều chỉnh giá trong hợp đồng xây dựng. Khi thị trường vật liệu biến động mạnh, cơ chế điều chỉnh giá, thời điểm xác định giá và nguồn dữ liệu sử dụng để xác định biến động chi phí có thể ảnh hưởng đáng kể đến lợi nhuận của nhà thầu cũng như tổng chi phí mà chủ đầu tư phải kiểm soát.

Minh bạch giá vật liệu có thể tạo hiệu ứng tích cực cho thị trường bất động sản

Việc công bố giá vật liệu, nhân công, ca máy và chỉ số giá xây dựng kịp thời không trực tiếp làm giá bất động sản tăng hay giảm. Tuy nhiên, đây là một yếu tố quan trọng trong việc nâng cao khả năng dự báo chi phí của toàn thị trường.

Khi chi phí xây dựng được xác định trên cơ sở dữ liệu cập nhật và sát thực tế hơn, chủ đầu tư có thể lập kế hoạch tài chính chính xác hơn, nhà thầu có cơ sở xây dựng giá dự thầu hợp lý hơn, còn cơ quan quản lý có thêm dữ liệu để kiểm soát chi phí đầu tư.

Đối với thị trường bất động sản, lợi ích lớn hơn nằm ở khả năng giảm những khoản chi phí bất định trong quá trình triển khai dự án. Khi rủi ro về nguồn cung và giá vật liệu được kiểm soát tốt hơn, doanh nghiệp có thể chủ động hơn trong kế hoạch đầu tư, tiến độ xây dựng và phương án kinh doanh.

Thị trường xây dựng bước vào giai đoạn quản trị bằng dữ liệu

Thông điệp đáng chú ý từ Thông báo 470/TB-VPCP không chỉ nằm ở yêu cầu “công bố giá” mà còn ở định hướng xây dựng một hệ thống dữ liệu phản ánh sát hơn diễn biến thực tế của thị trường vật liệu.

UBND các tỉnh, thành phố được yêu cầu khảo sát và công bố định kỳ, kịp thời giá vật liệu xây dựng, giá nhân công, giá ca máy và chỉ số giá xây dựng; đồng thời khắc phục tình trạng công bố chậm hoặc chưa phản ánh đầy đủ mặt bằng giá thực tế.

Nếu được thực hiện đồng bộ, đây có thể trở thành một trong những yếu tố hỗ trợ quan trọng cho quá trình chuyên nghiệp hóa thị trường xây dựng. Doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ phải chuyển dần từ cách quản trị chi phí dựa nhiều vào kinh nghiệm sang quản trị dựa trên dữ liệu về giá, nguồn cung, khoảng cách vận chuyển và biến động thị trường.

Trong dài hạn, một hệ thống giá xây dựng minh bạch, cập nhật và sát thực tế không chỉ giúp doanh nghiệp kiểm soát chi phí tốt hơn mà còn góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản. Đặc biệt, khi nhiều dự án hạ tầng và đô thị lớn được triển khai đồng thời, khả năng điều phối nguồn vật liệu giữa các vùng sẽ trở thành một trong những yếu tố quan trọng quyết định tiến độ và hiệu quả đầu tư.