Theo dự thảo, sau 5 năm sử dụng, người sở hữu nhà ở xã hội khi muốn chuyển nhượng sẽ không còn được bán tự do theo cơ chế thị trường như hiện nay, mà chỉ được giao dịch với người đủ điều kiện hưởng chính sách. Mục tiêu là hạn chế lợi dụng chính sách và tạo thêm cơ hội cho người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở, đồng thời đảm bảo ý nghĩa của chính sách an sinh xã hội.

Hiện nay, theo Luật Nhà ở 2023, người mua nhà xã hội được phép bán lại sau 5 năm kể từ khi thanh toán đủ tiền và được cấp giấy chứng nhận, thực hiện theo cơ chế thị trường, tức có thể bán cho bất kỳ ai.

Tuy nhiên, cơ quan soạn thảo cho rằng quy định này đang làm hao hụt quỹ nhà ở xã hội, khi nhiều căn hộ sau thời hạn này được bán như nhà thương mại, không còn phục vụ đúng nhóm được hỗ trợ. Trong bối cảnh quỹ đất hạn chế và nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp còn lớn, Bộ Xây dựng cho rằng cần điều chỉnh để giữ đúng mục tiêu an sinh và đề xuất chỉ cho phép chuyển nhượng nhà ở xã hội cho người thuộc diện được hưởng chính sách.

Trước đó, Viện Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng kiến nghị nhà ở xã hội chỉ nên chuyển nhượng cho người đủ điều kiện, hoặc buộc chủ sở hữu hoàn trả toàn bộ ưu đãi nếu bán ra ngoài sau 5 năm sở hữu.

Theo VARS IRE, dù phục vụ nhu cầu an sinh, loại hình này vẫn bị đầu cơ, khi nhiều người mua không phải để ở mà sang nhượng kiếm lời, đẩy giá lên cao và khiến người thu nhập thấp khó tiếp cận. Hoạt động này làm méo mó thị trường và tước đi cơ hội của nhóm cần hỗ trợ. Vì vậy, ngoài việc tăng cường thanh tra, xử phạt chủ đầu tư và người vi phạm, cần có khung pháp lý quy định rõ việc bán lại sau 5 năm chỉ được thực hiện với người đủ điều kiện và được cơ quan chức năng xác nhận.

Quan điểm trên cũng nhận được đồng tình từ giới chuyên gia. Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên đánh giá, việc kiểm soát chặt chẽ giao dịch thứ cấp của nhà ở xã hội sau 5 năm sử dụng theo đúng đối tượng và đúng trần giá sẽ triệt tiêu tình trạng đầu cơ. Người mua thứ cấp cũng phải là người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, thay vì mở rộng ra thị trường tự do. Mức tăng giá thứ cấp nhà ở xã hội chỉ nên được phép cao hơn tối đa 20% so với giá ban đầu sau mỗi 5 năm để bù trượt giá, thay vì tăng gấp 1,5-2 lần ngay khi hết hạn chuyển nhượng như hiện nay.

"Chỉ khi thực thi nghiêm các biện pháp này, nhà ở xã hội mới thực sự là mái ấm cho người lao động, thay vì trở thành kênh đầu tư sinh lời", ông Kiên nhận định.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho biết việc tài sản tăng giá theo thời gian là diễn biến bình thường, song với nhà ở xã hội, việc sang tay chênh lệch cao sau thời hạn cấm giao dịch cho thấy loại hình này đang bị lạm dụng sai mục đích. Từ chỗ là chính sách cung cấp chỗ ở giá rẻ cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội đang dần biến thành công cụ đầu tư "chắc chắn có lãi", khi chỉ cần chờ hết 5 năm là có thể bán ra ngoài với giá gấp đôi, thậm chí gấp ba.

Ông Thắng cho rằng phân khúc này được xây dựng từ nguồn lực xã hội nên không thể giao dịch như nhà thương mại. Giá thứ cấp tăng tự do không chỉ làm loại hình này mất đi ý nghĩa ban đầu, gây bất công, mà còn biến nó thành công cụ để một nhóm người trục lợi từ chính sách an sinh. Ngoài ra việc siết sang tay đúng đối tượng cũng giúp nguồn cung loại hình này luôn "dồi dào" và đến đúng tay người mua, giúp tiết kiệm quỹ đất và hạn chế hiện tượng tăng giá ảo và đầu cơ chính sách.

Tuy nhiên, không ít ý kiến cho rằng quy định này có thể hạn chế quyền định đoạt tài sản của người dân. Bà Ngô Thu Phương, Đại diện đơn vị tư vấn Luật tại TP HCM, cho rằng nhà ở xã hội dù được hỗ trợ vẫn được mua bằng tiền tích lũy hoặc vốn vay ngân hàng. Trong các tình huống cấp bách như chữa bệnh, trả nợ hay thay đổi nơi ở, người sở hữu có thể gặp khó khi không được tự do chuyển nhượng.

Bên cạnh đó, việc siết đầu ra có thể làm giảm sức hấp dẫn của nhà ở xã hội, đồng thời hạn chế khả năng chuyển sang nơi ở phù hợp hơn khi điều kiện kinh tế cải thiện. Một số ý kiến cũng lo ngại quy định này có thể phát sinh giao dịch ngầm hoặc làm tăng chi phí pháp lý, gây méo mó thị trường thứ cấp.

Ngoài ra, các ý kiến nói nguyên nhân cốt lõi của tình trạng đầu cơ nằm ở sự thiếu hụt nguồn cung so với nhu cầu. Do đó, thay vì siết chặt quyền chuyển nhượng, cần đẩy mạnh phát triển nguồn cung thông qua việc bố trí thêm quỹ đất, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tham gia với chi phí hợp lý, đồng thời kiểm soát phát triển nhà ở thương mại tại một số khu vực.

Phương Uyên