Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phân hóa, nhà đầu tư không còn chỉ quan tâm đến việc tài sản có thể tăng giá bao nhiêu. Khả năng tạo dòng tiền từ việc cho thuê đang trở thành một tiêu chí quan trọng khi lựa chọn bất động sản.
Một tài sản có thể tăng giá trong tương lai, nhưng nếu trong thời gian nắm giữ không tạo ra nguồn thu nào, nhà đầu tư vẫn phải chịu toàn bộ chi phí vốn, bảo trì và quản lý.
Dòng tiền cho thuê tạo ra lợi thế gì?
Thu nhập từ cho thuê có thể giúp chủ sở hữu bù đắp một phần chi phí vay, phí quản lý, bảo trì hoặc các khoản chi phí liên quan đến tài sản.
Đặc biệt với nhà đầu tư sử dụng vốn vay, dòng tiền ổn định có thể giúp giảm áp lực tài chính trong thời gian chờ giá trị bất động sản tăng.
Tuy nhiên, cần phân biệt giữa doanh thu cho thuê và lợi nhuận thực tế. Một căn hộ cho thuê được 15 triệu đồng mỗi tháng không có nghĩa nhà đầu tư thực sự thu được toàn bộ số tiền này.
Không phải bất động sản nào cũng phù hợp để cho thuê
Khả năng cho thuê phụ thuộc rất lớn vào vị trí.
Căn hộ gần khu văn phòng, trường đại học, bệnh viện, khu công nghiệp hoặc các trung tâm thương mại thường có nhóm khách thuê tương đối rõ ràng.
Trong khi đó, một bất động sản nằm xa khu dân cư và thiếu tiện ích có thể khó tìm khách dù giá mua ban đầu khá hấp dẫn.
Vì vậy, trước khi mua để cho thuê, cần xác định trước ai sẽ là người thuê tài sản.
Giá mua quyết định hiệu quả đầu tư
Hai căn hộ có mức giá thuê tương đương nhưng giá mua khác nhau sẽ tạo ra hiệu suất đầu tư hoàn toàn khác.
Nếu căn hộ có giá mua quá cao nhưng chỉ tạo ra mức tiền thuê trung bình, thời gian thu hồi vốn có thể kéo dài.
Do đó, nhà đầu tư nên tính toán tỷ suất lợi nhuận cho thuê dự kiến thay vì chỉ nhìn vào số tiền thuê hàng tháng.
Cần tính cả thời gian bỏ trống
Một sai lầm phổ biến là giả định bất động sản luôn có khách thuê.
Trên thực tế, tài sản có thể bị bỏ trống giữa các hợp đồng, đặc biệt khi khách cũ chuyển đi hoặc thị trường xuất hiện nhiều nguồn cung mới.
Khoảng thời gian không có khách thuê sẽ làm giảm đáng kể dòng tiền thực tế.
Vì vậy, khi tính hiệu quả đầu tư, nên có một khoản dự phòng cho thời gian tài sản chưa được khai thác.
Chi phí vận hành có thể làm thay đổi lợi nhuận
Ngoài khoản vay, chủ nhà còn có thể phải chi cho sửa chữa, bảo trì, nội thất, phí quản lý, phí môi giới tìm khách và các chi phí khác.
Một căn hộ được cho thuê với giá cao nhưng thường xuyên phải sửa chữa có thể mang lại lợi nhuận thấp hơn dự kiến.
Đối với nhà nguyên căn hoặc bất động sản có diện tích lớn, chi phí bảo trì càng cần được tính toán kỹ.
Đừng chạy theo mức giá thuê cao nhất
Mức giá thuê cao chưa chắc đồng nghĩa với hiệu quả đầu tư tốt.
Nếu giá thuê được đặt quá cao so với mặt bằng khu vực, thời gian tìm khách có thể kéo dài. Ngược lại, mức giá hợp lý giúp tài sản có khả năng duy trì tỷ lệ lấp đầy tốt hơn.
Nhà đầu tư nên khảo sát những bất động sản tương đồng đang được cho thuê thực tế trước khi đưa ra mức giá kỳ vọng.
Thanh khoản vẫn quan trọng
Một bất động sản tạo dòng tiền tốt nhưng rất khó bán lại vẫn có thể trở thành khoản đầu tư thiếu linh hoạt.
Khi lựa chọn tài sản cho thuê, nên đồng thời xem xét khả năng chuyển nhượng trong tương lai.
Vị trí, pháp lý, diện tích, thiết kế và nhóm khách hàng có nhu cầu mua lại đều ảnh hưởng đến thanh khoản.
Bất động sản tốt không chỉ là tài sản tăng giá
Đối với nhà đầu tư dài hạn, một bất động sản lý tưởng có thể vừa giữ được giá trị tài sản vừa tạo ra dòng tiền trong quá trình nắm giữ.
Tuy nhiên, không nên chỉ nhìn vào mức tiền thuê được quảng cáo. Cần tính toán đầy đủ giá mua, tỷ lệ lấp đầy, chi phí vận hành, thời gian trống, lãi vay và khả năng bán lại.
Trong đầu tư bất động sản, tăng giá tạo ra lợi nhuận khi bán; dòng tiền cho thuê giúp tài sản tự tạo giá trị trong thời gian chờ đợi.
Vì vậy, thay vì chỉ hỏi “bất động sản này có tăng giá không?”, một câu hỏi thực tế hơn là: “Nếu thị trường không tăng giá trong vài năm, tài sản này có đủ tốt để vẫn tạo ra dòng tiền hay không?”
