Xây dựng nhà ở riêng lẻ thường được xem là một công việc mang tính cá nhân, trong đó chủ nhà giao phần lớn trách nhiệm cho kiến trúc sư hoặc nhà thầu. Tuy nhiên, từ năm 2026, yêu cầu về quản lý chất lượng, an toàn thi công và hồ sơ công trình ngày càng được chú trọng. Nghị định 207/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 1/7/2026, quy định việc quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ phải bảo đảm an toàn cho con người, tài sản, công trình và các công trình lân cận.
Vì vậy, chủ nhà không nên chỉ quan tâm đến tổng chi phí xây dựng mà cần kiểm soát cả quá trình từ thiết kế, lựa chọn vật liệu đến nghiệm thu và lưu trữ hồ sơ.
1. Kiểm tra điều kiện pháp lý trước khi khởi công
Trước khi triển khai thi công, chủ nhà cần xác định công trình có thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng hay không và chuẩn bị hồ sơ phù hợp.
Theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 1/7/2026, thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối với công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân thuộc UBND cấp xã theo phạm vi được phân định.
Việc xác định đúng thủ tục ngay từ đầu giúp hạn chế nguy cơ phải điều chỉnh thiết kế hoặc xử lý vi phạm trong quá trình xây dựng.
2. Thiết kế phải phù hợp với hiện trạng khu đất
Một bản thiết kế đẹp chưa đủ để bảo đảm công trình an toàn. Kiến trúc sư và chủ nhà cần tính đến đặc điểm nền đất, hiện trạng nhà liền kề, hệ thống thoát nước, hướng tiếp cận công trình và điều kiện thi công thực tế.
Đặc biệt với nhà phố xây chen, việc đánh giá công trình lân cận là rất quan trọng vì quá trình đào móng, ép cọc hoặc thi công tầng hầm có thể tác động trực tiếp đến nhà kế bên.
3. Xác định rõ trách nhiệm của nhà thầu
Hợp đồng xây dựng nên quy định cụ thể phạm vi công việc của nhà thầu, loại vật liệu sử dụng, tiến độ, tiêu chuẩn chất lượng, phương thức nghiệm thu và trách nhiệm khi xảy ra sai sót.
Không nên chỉ thỏa thuận bằng những câu chung như “xây nhà trọn gói” mà không có phụ lục kỹ thuật hoặc bảng mô tả vật tư.
Càng chi tiết ngay từ đầu, việc kiểm soát chất lượng và xử lý phát sinh càng thuận lợi.
4. Kiểm soát chất lượng vật liệu đầu vào
Cát, đá, thép, xi măng, gạch, bê tông, chống thấm, cửa và thiết bị kỹ thuật đều ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng công trình.
Chủ nhà nên yêu cầu nhà thầu xác định rõ chủng loại, quy cách và nguồn cung vật liệu. Đối với các vật liệu quan trọng, cần kiểm tra chứng từ, thông số kỹ thuật hoặc tài liệu chất lượng khi cần thiết.
Nghị định 207/2026/NĐ-CP cũng đặt nội dung giám sát vào việc kiểm soát chất lượng vật liệu, cấu kiện và thiết bị trước khi đưa vào thi công.
5. Đặc biệt chú ý phần móng và kết cấu
Móng, cột, dầm và sàn là những bộ phận khó sửa chữa sau khi công trình hoàn thành. Vì vậy, đây là những hạng mục cần được kiểm soát nghiêm túc hơn các phần hoàn thiện.
Chủ nhà không nên tự ý thay đổi kích thước cấu kiện, chủng loại thép hoặc phương án kết cấu chỉ để giảm chi phí nếu chưa có ý kiến của người có chuyên môn.
Một thay đổi nhỏ trong kết cấu có thể ảnh hưởng đến toàn bộ hệ thống chịu lực của công trình.
6. Kiểm soát an toàn đối với nhà liền kề
Đối với nhà phố, công trình nằm trong khu dân cư đông đúc cần có biện pháp bảo đảm an toàn cho các công trình xung quanh.
Giàn giáo, hệ thống chống đỡ tạm, máy móc thi công, biện pháp đào đất và vận chuyển vật liệu đều cần được tổ chức phù hợp với điều kiện thực tế.
Nghị định 207/2026/NĐ-CP yêu cầu việc quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ phải bảo đảm an toàn cho công trình lân cận và môi trường xung quanh.
7. Không bỏ qua công tác chống thấm và hệ thống kỹ thuật
Một trong những nhóm lỗi thường gây tốn kém khi sửa chữa nhà ở là thấm nước và lỗi hệ thống kỹ thuật.
Các khu vực như mái, sân thượng, ban công, nhà vệ sinh, hộp kỹ thuật và tầng hầm cần được kiểm tra trước khi hoàn thiện lớp phủ cuối cùng.
Tương tự, đường điện, cấp thoát nước, điều hòa, internet và các hệ thống âm tường cần được kiểm tra trước khi đóng trần hoặc hoàn thiện bề mặt.
8. Lập hồ sơ công trình ngay trong quá trình xây dựng
Thay vì chờ đến khi công trình hoàn thành mới tập hợp giấy tờ, chủ nhà nên lưu hồ sơ xuyên suốt quá trình thi công.
Các tài liệu quan trọng có thể gồm bản vẽ, giấy phép, hợp đồng, phụ lục vật tư, thông tin thiết bị, biên bản nghiệm thu và hình ảnh các hạng mục bị che khuất sau khi hoàn thiện.
Nghị định 207/2026/NĐ-CP khuyến khích chủ sở hữu tổ chức giám sát thi công và lập, lưu trữ hồ sơ công trình nhà ở riêng lẻ.
Đây không chỉ là yêu cầu phục vụ quản lý mà còn giúp chủ nhà thuận lợi hơn khi sửa chữa, cải tạo hoặc chuyển nhượng công trình về sau.
9. Không tự ý thay đổi công năng sau khi xây dựng
Một ngôi nhà ban đầu được thiết kế để ở nhưng sau đó được chuyển thành văn phòng, cơ sở kinh doanh, căn hộ cho thuê hoặc một công năng khác có thể phát sinh yêu cầu mới về thiết kế và an toàn.
Theo quy định hiện hành, trường hợp chuyển đổi một phần hoặc toàn bộ công năng nhà ở riêng lẻ kèm theo sửa chữa, cải tạo thì thiết kế và thi công phải phù hợp với công năng mới, quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng và các quy định pháp luật có liên quan.
Do đó, chủ nhà nên xác định tương đối rõ nhu cầu sử dụng ngay từ giai đoạn thiết kế thay vì xây dựng hoàn toàn theo nhu cầu hiện tại rồi cải tạo lớn về sau.
Xây nhà không chỉ là bài toán chi phí
Một công trình nhà ở riêng lẻ có chất lượng tốt không chỉ phụ thuộc vào việc sử dụng vật liệu đắt tiền. Điều quan trọng hơn là thiết kế đúng, thi công đúng, kiểm soát vật liệu, bảo đảm an toàn và có hồ sơ đầy đủ.
Trong bối cảnh quy định quản lý xây dựng năm 2026 ngày càng chú trọng trách nhiệm của các chủ thể tham gia, chủ nhà nên chuyển từ tư duy “giao toàn bộ cho nhà thầu” sang mô hình phân công rõ trách nhiệm và kiểm soát theo từng giai đoạn.
Một kế hoạch thi công được chuẩn bị kỹ từ đầu có thể giúp hạn chế chi phí phát sinh, giảm tranh chấp với nhà thầu và quan trọng hơn là bảo đảm công trình an toàn trong suốt quá trình sử dụng.
