Tín dụng ngân hàng vẫn là nguồn vốn chính của thị trường bất động sản, trong khi các kênh huy động khác chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu vốn dài hạn. Khi đặc thù ngành là chu kỳ đầu tư dài, quy mô vốn lớn và thời gian thu hồi kéo dài, đa dạng hóa dòng vốn trở thành yêu cầu cấp thiết để thị trường phát triển bền vững.

Ảnh: T.H.

BĐS là một trong những động lực quan trọng của nền kinh tế, đóng góp hơn 10% GDP, đồng thời có sức lan tỏa lớn tới xây dựng, vật liệu, tài chính, dịch vụ và nhiều ngành liên quan.

Đặc thù chu kỳ đầu tư dài, nhu cầu vốn lớn và thời gian thu hồi vốn kéo dài khiến thị trường BĐS không thể chỉ dựa vào một kênh dẫn vốn. Trong nhiều năm qua, nguồn vốn của doanh nghiệp BĐS Việt Nam chủ yếu dựa vào vốn chủ sở hữu, tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng.

Giai đoạn 2019-2021, cùng với sự phát triển sôi động của thị trường, trái phiếu doanh nghiệp BĐS bùng nổ, trở thành một kênh huy động vốn trung, dài hạn quan trọng. Kênh này góp phần đa dạng hóa nguồn vốn, đồng thời giảm bớt sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

Tuy nhiên, sau giai đoạn điều chỉnh mạnh năm 2022-2023, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang từng bước phục hồi, song quy mô phát hành chưa trở lại mức cao của giai đoạn trước. Dòng vốn có xu hướng tập trung hơn vào các doanh nghiệp có năng lực tài chính, uy tín và chất lượng tài sản tốt.

Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong 6 tháng đầu năm 2026, giá trị phát hành trái phiếu của doanh nghiệp BĐS đạt gần 92.000 tỷ đồng, gấp hơn 2,2 lần cùng kỳ năm trước.

Dù vậy, tổng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp hiện mới tương đương khoảng 10% GDP, thấp hơn nhiều so với mục tiêu khoảng 60% GDP vào năm 2045 và chỉ bằng khoảng 7-8% quy mô tín dụng ngân hàng.

Trong khi đó, tín dụng ngân hàng vẫn là nguồn vốn chính của thị trường BĐS. Thực tế này đặt ra yêu cầu tiếp tục đa dạng hóa các kênh huy động, nhất là những dòng vốn dài hạn, ổn định và phù hợp với chu kỳ đầu tư của ngành.

Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, vấn đề của thị trường BĐS hiện nay không chỉ nằm ở quy mô nguồn vốn mà quan trọng hơn là sự thiếu hụt các dòng vốn dài hạn, ổn định và phù hợp với đặc thù chu kỳ đầu tư của ngành.

Định hướng này cũng được đặt ra trong Chiến lược phát triển thị trường vốn đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045, với mục tiêu từng bước giảm sự phụ thuộc của nền kinh tế vào tín dụng ngân hàng, đồng thời phát triển các định chế tài chính và kênh đầu tư dài hạn.

Trong cấu trúc đó, Quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT) có thể trở thành một mảnh ghép quan trọng của thị trường vốn. REIT không thay thế tín dụng ngân hàng hay trái phiếu doanh nghiệp mà đảm nhận một vai trò khác trong vòng đời vốn.

Khi tài sản đã hoàn thành, đi vào vận hành và bắt đầu tạo dòng tiền, REIT có thể trở thành cơ chế chuyển hóa giá trị của tài sản thành nguồn vốn đầu tư có khả năng tiếp tục quay vòng.

Theo đó, REIT có thể tạo thêm một kênh kết nối giữa thị trường vốn và thị trường BĐS, đồng thời mở rộng cơ hội đầu tư và thúc đẩy quá trình chuyên nghiệp hóa hoạt động sở hữu, vận hành tài sản.

Với đặc thù cần nguồn vốn lớn, thời gian đầu tư dài và thời gian thu hồi vốn kéo dài, thị trường BĐS cần một cấu trúc nguồn vốn đa dạng hơn. Mỗi kênh vốn có thể đảm nhận một vai trò phù hợp với từng giai đoạn trong vòng đời đầu tư.

Trong bối cảnh trái phiếu doanh nghiệp đang phục hồi nhưng chưa trở lại quy mô cao của giai đoạn trước, còn tín dụng ngân hàng vẫn giữ vai trò nguồn vốn chính, việc bổ sung các kênh vốn dài hạn có thể tạo thêm khả năng luân chuyển nguồn lực cho thị trường.

Bài toán đặt ra vì vậy không chỉ là huy động thêm vốn, mà còn là hình thành những dòng vốn phù hợp với vòng đời của tài sản. Khi tài sản đã tạo dòng tiền, việc chuyển hóa giá trị tài sản thành nguồn vốn đầu tư có khả năng quay vòng có thể mở thêm một hướng cho cấu trúc vốn của thị trường BĐS.

Đa dạng hóa nguồn vốn không chỉ nhằm giảm sự phụ thuộc vào một kênh dẫn vốn, mà còn hướng tới xây dựng thị trường vốn có khả năng đáp ứng tốt hơn đặc thù đầu tư dài hạn của BĐS.

Việc hoàn thiện thêm các kênh dẫn vốn dài hạn vì vậy là yêu cầu quan trọng đối với quá trình phát triển thị trường BĐS. Trong cấu trúc này, REIT có thể bổ sung một mắt xích, kết nối nguồn vốn đầu tư với những tài sản đã hình thành và tạo dòng tiền.

Mục tiêu là hình thành một cấu trúc vốn đa dạng hơn, trong đó mỗi kênh đảm nhận vai trò phù hợp với từng giai đoạn của vòng đời đầu tư, qua đó tạo nền tảng cho dòng vốn dài hạn, ổn định hơn trên thị trường BĐS.