Trong báo cáo mới đây, tổ chức xếp hạng tín nhiệm S&I Ratings cho biết năm 2025 đánh dấu cuộc đua xây đại đô thị ở cả ba miền. Thống kê của hãng cho thấy Việt Nam có 27 đại đô thị quy mô hàng trăm đến hàng nghìn ha gia nhập thị trường, với quy mô vốn khoảng 115 tỷ USD (tương đương hơn 3 triệu tỷ đồng). Danh sách này gộp cả các dự án mới khởi công, đang triển khai và mới được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Miền Bắc có 9 đại dự án, tập trung ở khu vực Hà Nội, Hưng Yên và Quảng Ninh. Dự án có vốn đầu tư lớn nhất là khu đô thị thể thao Olympic tại Hà Nội của Vingroup khoảng 35,6 tỷ USD, diện tích hơn 9.000 ha. Sau khi hoàn thành, đây sẽ là khu đô thị có quy mô lớn nhất tại Việt Nam tính đến hiện tại.

Theo sau là khu đô thị phức hợp Hạ Long Xanh tại Quảng Ninh có quy mô hơn 4.000 ha, tổng vốn đầu tư khoảng 17,5 tỷ USD. Dự án này của Vingroup được định hướng phát triển thành khu đô thị du lịch - dịch vụ quy mô lớn gắn với vịnh Hạ Long.

Miền Trung góp 8 dự án trong danh mục, trong đó quy mô lớn nhất thuộc về khu đô thị Cam Lâm của liên danh Vinhomes với quy mô vượt 10.000 ha, tổng vốn gần 11 tỷ USD. Kế tiếp là khu đô thị mới Tu Bông của liên danh Sun Group (2.579 ha, vốn 1,5 tỷ USD).

Miền Nam có 10 đại dự án ra mắt trong năm qua, một nửa trong số này mới ở giai đoạn được chấp thuận chủ trương đầu tư. Ba dự án do Vingroup đầu tư gồm khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ, dự án Phước Vĩnh Tây và Hậu Nghĩa - Đức Hòa với tổng diện tích gần 4.200 ha, quy mô vốn 12,5 tỷ đồng.

Thống kê của S&I Ratings cho thấy cuộc đua xây đại đô thị được dẫn dắt bởi Vingroup và Sun Group khi hai đơn vị chiếm hơn một nửa tổng vốn đầu tư của 27 siêu dự án. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp khác cũng góp mặt trong đường đua này như BRG, Xuân Cầu Holdings...

Theo ông Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, đánh giá các nghị quyết mới của Quốc hội phần nào gỡ vướng cho khâu chuẩn bị dự án, đền bù và giải phóng mặt bằng. Các nút thắt pháp lý dần được tháo gỡ cùng với hạ tầng giao thông ngày càng được đầu tư, nâng cấp đã kích hoạt cuộc đua xây dựng các đại dự án bất động sản.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đánh giá việc sáp nhập đơn vị hành chính giúp các địa phương mở rộng quỹ đất, liên thông quy hoạch, hạ tầng và dân cư. Ông nói, đây là điều kiện thuận lợi để doanh nghiệp triển khai các khu dự án lớn, giúp khai phá tối đa lợi thế từng địa phương.

Tuy nhiên, việc dồn dập triển khai các đại dự án trong thời gian ngắn cũng đặt ra thách thức về khả năng hấp thụ nguồn cung. Bộ Xây dựng cho biết những năm gần đây, giá các phân khúc nhà ở có xu hướng tăng bình quân 10-15% một năm, có giai đoạn tăng đến 30%. Đơn cử tại Hà Nội, giá chung cư sơ cấp đạt 100 triệu đồng một m2 năm ngoái, tăng 40% so với 2024. TP HCM cũng đắt thêm 23% theo năm, đạt 111 triệu đồng một m2.

"Đà đi lên này cao hơn nhiều mức tăng thu nhập bình quân, khiến khả năng tiếp cận nhà đất của người dân thêm khó khăn", cơ quan này đánh giá.

Chủ tịch VARS nhìn nhận nguồn cung từ một đại đô thị có thể lên đến hàng chục nghìn sản phẩm tập trung vào nhóm chung cư, liền kề, biệt thự, shophouse. Trong bối cảnh chi phí đầu vào có xu hướng tăng mạnh, giá sản phẩm mới tiếp tục neo ở ngưỡng cao khiến phần đông người dân khó có thể tiếp cận.

Từ 1/1/2026, bảng giá đất lần đầu ở nhiều địa phương tăng mạnh ảnh hưởng tâm lý thị trường, khiến kỳ vọng giá bán đất tăng theo. Chi phí giải phóng mặt bằng, mua lại đất để thực hiện dự án có khả năng đội lên đáng kể, cùng với chi phí đầu vào tăng mạnh, những yếu tố này đều sẽ phản ánh vào giá sơ cấp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng làn sóng phát triển đại đô thị đang làm thay đổi cuộc chơi trên thị trường bất động sản.

Ông khuyến nghị các đơn vị phát triển dự án có chiến lược đa dạng phân khúc sản phẩm, bố trí quỹ căn phù hợp với khả năng chi trả của số đông để tránh cảnh tồn kho hàng giá cao, tăng áp lực chi phí. "Lãi suất cho vay tăng có thể gây áp lực lên chi phí tài chính, đặc biệt trong trường hợp tiến độ pháp lý của dự án bị kéo dài", ông nói.

Ngọc Diễm