Tổ chức không gian kiến trúc Khu sinh thái núi Tây Vạn Giã Phân khu 10 trong đồ án xây dựng Khu kinh tế Vân Phong

Ngày 21/01/2026, UBND Khánh Hòa ban hành Quyết định 228/QĐ-UBND năm 2026 về phê duyệt đồ án Quy hoạch phân khu xây dựng (tỷ lệ 1/2000) Khu sinh thái núi Tây Vạn Giã (Phân khu 10), tỉnh Khánh Hòa

Trong đó, căn cứ tiểu mục 5.3 Mục 5 Điều 1 Quyết định 228/QĐ-UBND năm 2026 về tổ chức không gian kiến trúc Khu sinh thái núi Tây Vạn Giã Phân khu 10 trong đồ án xây dựng Khu kinh tế Vân Phong như sau: 

(1) Bố cục không gian, kiến trúc toàn khu

- Khu vực nghiên cứu được phân thành các phân khu chức năng trên nguyên
tắc phát triển hài giữa công nghiệp – đô thị – dịch vụ - nông nghiệp, khai thác
hiệu quả quỹ đất và các yếu tố tự nhiên, đồng thời tạo lập hình ảnh một khu đô thị - công nghiệp xanh, hiện đại và bền vững.

- Khu vực chia thành 02 vùng không gian phía tây và phía đông.

- Khu vực đồng bằng phía đông lấy hạt nhân trung tâm là khu dân cư trên trục chính kết nối với phân khu 11, hình thành trung tâm bố trí các công trình dịch vụ - công cộng như trường mầm non, trường tiểu học, trường trung học cơ sở, trạm y tế, nhà văn hóa, sân luyện tập, chợ; cây xanh công cộng phục vụ cho nhu cầu thường xuyên, hàng ngày của cộng đồng dân cư . Các khu dân cư mới, khuyến khích phát triển mô hình nhà vườn, mật độ thấp. Phát triển cảnh quan khu vực dọc sông suối, quản lý hành lang bảo vệ hai bên sông suối đảm bảo tiêu thoát nước cho khu vực. Hình thành trung tâm dịch vụ đón tiếp phục vụ du lịch.

Phát triển du lịch.

- Đối với khu vực nông nghiệp: hướng tới mô hình “làng nông nghiệp sinh thái”, vừa đảm bảo giá trị nghề nông nghiệp vừa phát triển du lich cộng đồng .

- Khu vực phía tây với hệ thống đồi núi đa dạng và hồ Đồng Điền đang được triển khai với nhiều tiềm năng phát triển du lịch. Phát triển Vành đai ven hồ (phía đông và nam hồ Đồng Điền) phát triển du lịch ven hồ ( xe đạp, đi bộ, xe điện), cắm trại cùng với cảnh quan suối đá. Đối với khu vực đồi núi cao, duy trì bảo tồn sinh thái và rừng cảnh quan: không phát triển lưu trú cố định trong vùng lõi rừng, chỉ cho phép camping tạm, điểm ngắm cảnh.

(2) Định hướng thiết kế đô thị:

Thiết kế đô thị bám sát mục tiêu và tính chất của đô thị đề ra:

- Khu vực nhóm nhà ở: cải tạo chỉnh trang, hoàn thiện hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội

- Các khu vực không gian mở: các không gian ven biển, sông suối, cây xanh trong các khu dân cư.

- Các trục chính:

+ Trục chính kết nối đi Phân khu 11.

+ Đường trục chính kết nối các khu dân cư theo hướng Bắc - Nam.

Quy mô sử dụng đất Khu sinh thái núi Tây Vạn Giã Phân khu 10 ra sao?

Căn cứ tiểu mục 5.1 Mục 5 Điều 1 Quyết định 228/QĐ-UBND năm 2026 quy định về quy mô sử dụng đất như sau: 

(1) Đất Làng xóm, dân cư nông thôn (bao gồm: Làng xóm, dân cư nông thôn hiện trạng, cải tạo, chỉnh trang và xây mới): mật độ xây dựng gộp tối đa 60%, tầng cao xây dựng tối đa 05 tầng; hệ số sử dụng đất theo Quy chuẩn Quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD của Bộ Xây dựng. Chỉ tiêu kinh tế  kỹ thuật cho từng ô phố được xác định cụ thể tại quy định quản lý được ban hành kèm theo Quyết định 228/QĐ-UBND năm 2026

Bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, tái định cư trong các khu vực nhóm nhà ở đảm bảo phù hợp với các quy định liên quan về phát triển và quản lý nhà ở xã hội tại Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013; Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/07/2024 của Chính phủ; Chỉ tiêu cho từng lô đất sẽ được xác định cụ thể tại đồ án quy hoạch chi tiết.

(2) Đất hỗn hợp nhóm nhà ở và dịch vụ: Mật độ xây dựng gộp tối đa 40%, tầng cao tối đa 07 tầng, hệ số sử dụng đất theo Quy chuẩn Quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD của Bộ Xây dựng. Chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật cho từng ô phố được xác định cụ thể tại quy định quản lý được ban hành kèm theo Quyết định 228/QĐ-UBND năm 2026

(3) Đất y tế: Là các công trình trạm y tế, mật độ xây dựng gộp tối đa 40%, tầng cao tối đa 05 tầng, hệ số sử dụng đất theo Quy chuẩn Quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD của Bộ Xây dựng. Chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật cho từng ô phố được xác định cụ thể tại quy định quản lý được ban hành kèm theo Quyết định 228/QĐ-UBND năm 2026

(4) Đất giáo dục: Là các công trình trường THPT, THCS, tiểu học, mầm non, mật độ xây dựng gộp tối đa 40%, tầng cao tối đa 05 tầng (riêng trường mầm non cao tối đa 03 tầng). Trường hợp cần thiết, có thể bố trí công trình giáo dục trong đất hỗn hợp nhóm nhà ở và dịch vụ. Chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật cho từng ô phố được xác định cụ thể tại quy định quản lý được ban hành kèm theo Quyết định 228/QĐ-UBND năm 2026

(5) Đất văn hóa: Bao gồm trung tâm văn hoá phục vụ cấp đơn vị ở, mật độ xây dựng gộp tối đa 40%, tầng cao tối đa 07 tầng, hệ số sử dụng đất theo Quy chuẩn Quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD của Bộ Xây dựng. Chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật cho từng ô phố được xác định cụ thể tại quy định quản lý được ban hành kèm theo Quyết định 228/QĐ-UBND năm 2026

(6) Đất thể dục thể thao: Bao gồm trung tâm thể dục thể thao phục vụ cấp đơn vị ở, mật độ xây dựng gộp tối đa 40%, tầng cao tối đa 05 tầng, hệ số sử dụng đất theo Quy chuẩn Quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD của Bộ Xây dựng. Chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật cho từng ô phố được xác định cụ thể tại quy định quản lý được ban hành kèm theo Quyết định 228/QĐ-UBND năm 2026

(7) Đất cây xanh sử dụng công cộng: Là các khu vực công viên, vườn hoa phục vụ cấp đơn vị ở, và cây xanh công cộng cấp đô thị, mật độ xây dựng tối đa 5%, tầng cao tối đa 01 tầng, hệ số sử dụng đất theo Quy chuẩn quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD của Bộ Xây dựng. Chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật cho từng ô phố được xác định cụ thể tại quy định quản lý được ban hành kèm theo Quyết định 228/QĐ-UBND năm 2026.

(8) Đất khu dịch vụ (không bao gồm dịch vụ du lịch): Là đất xây dựng công trình công cộng, dịch vụ (kể cả trụ sở, văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế), các công trình khác phục vụ cho kinh doanh (công trình chợ, công trình thương mại dịch vụ); mật độ xây dựng gộp tối đa 40%, tầng cao tối đa 05 tầng; hệ số sử dụng đất theo Quy chuẩn Quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD của Bộ Xây dựng. Chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật cho từng ô phố được xác định cụ thể tại quy định quản lý được ban hành kèm theo Quyết định 228/QĐ-UBND năm 2026.

(9) Đất phát triển dịch vụ du lịch rừng: Là đất dịch vụ phục vụ cho du lịch; Đối với khu vực đồi núi mật độ xây dựng gộp tối đa 25%, tầng cao tối đa 03 tầng, hệ số sử dụng đất theo Quy chuẩn Quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD của Bộ Xây dựng. Chỉ tiêu cho từng lô đất sẽ được xác định cụ thể tại các bước triển khai quy hoạch tiếp theo.

(10) Đất cây xanh chuyên dụng: Là đất các loại cây xanh trong vườn ươm, đất cây xanh phục vụ nghiên cứu, đất cây xanh cách ly.

(11) Đất di tích, tôn giáo: Gồm các công trình chùa, nhà thờ, đền, đình..., mật độ xây dựng gộp tối đa 40%, tầng cao xây dựng tối đa 07 tầng, đảm bảo tuân thủ theo các chỉ tiêu cơ bản về quy hoạch xây dựng và Quy chuẩn quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD của Bộ Xây dựng. Chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật cho từng ô phố được xác định cụ thể tại quy định quản lý được ban hành kèm theo Quyết định 228/QĐ-UBND năm 2026.

(12) Đất quốc phòng: Đối với các công trình nhà làm việc, trụ sở cơ quan quốc phòng đảm bảo các chỉ tiêu cơ bản về quy hoạch xây dựng, mật độ xây dựng gộp tối đa 40%, tầng cao tối đa 07 tầng; đồng thời thực hiện theo quy định riêng của ngành liên quan và được cụ thể ở đồ án quy hoạch chi tiết. Chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật cho từng ô phố được xác định cụ thể tại quy định quản lý được ban hành kèm theo Quyết định 228/QĐ-UBND năm 2026.

(13) Đất hạ tầng kỹ thuật khác: Là các công trình phục vụ chức năng hạ tầng kỹ thuật đô thị, mật độ xây dựng gộp tối đa 60%, tầng cao xây dựng tối đa 04 tầng, hệ số sử dụng đất theo Quy chuẩn quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD của Bộ Xây dựng. Chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật cho từng ô phố được xác định cụ thể tại quy định quản lý được ban hành kèm theo Quyết định 228/QĐ-UBND năm 2026.

(14) Đất bãi đỗ xe: Là các bãi đỗ xe công cộng phục vụ cấp đơn vị ở, mật độ xây dựng gộp tối đa 60%, tầng cao tối đa 03 tầng, hệ số sử dụng đất theo Quy chuẩn quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD của Bộ Xây dựng. Chỉ tiêu cho từng lô đất được xác định cụ thể tại đồ án quy hoạch chi tiết. Chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật cho từng ô phố được xác định cụ thể tại quy định quản lý được ban hành kèm theo Quyết định 228/QĐ-UBND năm 2026.

(15) Đất nghĩa trang: Là đất để làm nơi mai táng tập trung, đất có công trình làm nhà tang lễ và công trình để hỏa táng, được bố trí dải cây xanh cách ly quanh khu vực xây dựng nghĩa trang với chiều rộng ≥ 10 m. 

- Theo Thư Viện Nhà Đất-