Các chủ đầu tư bất động sản đang phải chịu sức ép lớn từ cả chi phí phát triển dự án và tiền sử dụng đất cùng tăng cao.

Hiện nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản cho rằng, nếu tính tiền sử dụng đất theo hệ số K thì phải nộp rất cao. Theo đó, một dự án bất động sản thường có nhiều mục đích (hỗn hợp) và hình thành các tuyến đường mới. Thế nhưng, bảng giá đất lại chưa cập nhật, không tính được đường giao thông mới, dẫn đến không áp dụng được hệ số K để xác định giá đất chính xác, gây khó khăn cho doanh nghiệp và thất thu ngân sách nhà nước, dự án bị kéo dài, chi phí đội lên cao.

Ông Lê Hoàng Châu- Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM - đưa ra dẫn chứng: Giả sử có khu đất tại đường Nguyễn Xiển, thành phố Thủ Đức với diện tích 1ha, Bảng giá đất là 56,6 triệu đồng, hệ số điều chỉnh giá đất hiện nay khoảng 1,4 lần, tức khoảng 80 triệu đồng/m2. Như vậy, nếu áp dụng “Bảng giá đất x hệ số điều chỉnh giá đất” thì khi thu hồi đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất… sẽ áp dụng giá đất 80 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, cũng tại đường Nguyễn Xiển với dự án nhà ở chung cư cao tầng diện tích đất là 10.000 m2 với hệ số sử dụng đất là 7 lần. Giá căn hộ chung cư hiện nay là 50 triệu đồng/m2.

Lấy ngưỡng thời gian triển khai dự án là 2 năm, sau khi trừ các khoản chi phí bán hàng, quản lý, lãi vay, trừ lợi nhuận nhà đầu tư và trừ chi phí xây dựng cho thấy, nếu áp dụng “phương pháp thặng dư”, thì giá trị thặng dư chỉ khoảng 35 triệu đồng/m2, trong khi đó tính theo “hệ số K” là 80 triệu đồng/m2 (cao hơn 2,28 lần). Như vậy, để không lỗ vốn, doanh nghiệp phải đẩy giá bán trên 100 triệu đồng/m2.

Từ ví dụ nêu trên cho thấy, việc tiền sử dụng đất có thể tăng đột biến sau khi áp dụng bảng giá đất mới tạo ra nhiều hệ lụy. Các chủ đầu tư đang phải chịu sức ép lớn từ cả chi phí phát triển dự án và tiền sử dụng đất cùng tăng cao. Nếu không điều chỉnh giá bán, nhiều doanh nghiệp sẽ không thể trụ nổi và một khi tình trạng này tiếp diễn, nguồn cung mới sẽ lại khan hiếm, giá nhà sẽ tiếp tục leo thang, giấc mơ an cư sẽ ngày càng xa vời.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng đưa ra quan điểm nhận định, rủi ro lớn nhất của thị trường hiện nay đến từ việc áp dụng bảng giá đất mới trong bối cảnh nhiều địa phương chưa ban hành hệ số điều chỉnh hoặc áp dụng ở mức cao. Điều này khiến chi phí đất đai tăng mạnh, đẩy giá thành dự án lên cao và gây khó cho doanh nghiệp, nhất là tại các khu vực phát triển mới. Chi phí đất đai khi đó sẽ tiếp tục trở thành điểm nghẽn, kìm hãm nguồn cung bất động sản trong năm 2026.

Cùng với giá đất, mặt bằng lãi suất cho vay có dấu hiệu tăng nhanh trong thời gian ngắn cũng dự báo tạo áp lực đồng thời lên doanh nghiệp phát triển dự án và người mua nhà ở thực.

Trong bối cảnh giá bất động sản tại các đô thị lớn đã ở mức cao so với thu nhập bình quân, chi phí vốn gia tăng khiến thị trường thu hẹp nhóm người có khả năng tham gia, đặc biệt là những người mua sử dụng đòn bẩy tài chính, trực tiếp tác động đến thanh khoản của thị trường.

Do đó, theo ông Lê Hoàng Châu, việc xác định giá đất bằng hệ số K khiến tiền sử dụng đất của dự án phải nộp rất cao, không hợp lý, nên cần phải xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng cho từng khu vực, vị trí, dự án để áp dụng cho các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị.

“Việc định giá đất dự án đầu tư xây dựng bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị hoàn toàn khác với việc định giá đất một nền nhà, một lô đất nhỏ. Bởi lẽ, dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất lớn và mỗi dự án thường có hệ số sử dụng đất khác nhau. Do đó, cần xây dựng phương pháp tính nếu dự án có hệ số sử dụng đất càng cao thì phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cao hơn dự án có hệ số sử dụng đất thấp hơn”, ông Lê Hoàng Châu nêu quan điểm.

-Nguồn báo Lao Động-