Thị trường bất động sản tại Việt Nam, đặc biệt là căn hộ cao tầng, đang chuyển dịch rõ rệt sang phân khúc cao cấp. Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), 62% tổng nguồn cung nhà ở mới triển khai năm 2025 thuộc về loại hình căn hộ, trong đó khoảng 25%, tương đương hơn 20.000 căn, có giá trên 100 triệu đồng mỗi m2. Con số này tăng gấp gần 10 lần so với năm trước.

Tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP HCM, khoảng 85% nguồn cung căn hộ mới có giá trên 80 triệu đồng mỗi m2. Diễn biến này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn "cao cấp hóa", khi các sản phẩm trung cấp dần thu hẹp, nhường chỗ cho các dự án giá trị cao.

Xu hướng tương tự cũng được ghi nhận qua số liệu của các đơn vị nghiên cứu thị trường. Cụ thể, CBRE Việt Nam cho biết giá sơ cấp tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP HCM tăng 35-45% trong năm qua, với 70% nguồn hàng mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Báo cáo từ Knight Frank Việt Nam cho thấy mặt bằng giá sơ cấp bình quân căn hộ TP HCM và Hà Nội đạt 90-96 triệu đồng mỗi m2, trong đó gần 60% hàng mở bán trên 100 triệu đồng mỗi m2. Thị trường bất động sản tại các đô thị lớn đang là cuộc đua một chiều của các dự án cao cấp, hạng sang.

Còn theo Savills Việt Nam, thị trường nhà ở TP HCM đang nghiêng hẳn về loại hình cao cấp. Cụ thể, nguồn cung giá hợp lý (dưới 3 tỷ đồng) từ 60% năm 2016 giảm xuống còn 35% năm 2024 và hiện chiếm chưa đến 12% trong năm vừa qua. Ngược lại, nhà cao cấp, hạng sang tăng trưởng mạnh với dòng sản phẩm trên 110 triệu đồng mỗi m2 chiếm gần 60% nửa nguồn cung toàn thị trường.

Xu hướng tăng trưởng của bất động sản hạng sang tại Việt Nam, theo VARS gắn liền với nền tảng kinh tế ổn định. Cụ thể, GDP Việt Nam năm qua tăng 8,02%, kéo theo sự gia tăng nhanh của tầng lớp thu nhập cao, gồm doanh nhân, nhà sáng lập công nghệ, nhà đầu tư tài chính và chuyên gia quốc tế. Báo cáo Thịnh vượng Toàn cầu 2025 ghi nhận Việt Nam có 5.459 cá nhân sở hữu tài sản ròng trên 10 triệu USD, đứng thứ 6 khu vực Đông Nam Á. Quá trình hội nhập và dòng vốn FDI tiếp tục gia tăng cũng giúp tạo ra nguồn cầu, góp phần thúc đẩy nguồn cung nhà ở hạng sang.

Bên cạnh đó, VARS đánh giá căn hộ hạng sang cũng đang dần được coi là tài sản đầu tư dài hạn, với khả năng tăng giá, khai thác cho thuê và tính thanh khoản tốt.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, cho rằng sự dịch chuyển sang phân khúc cao cấp còn bắt nguồn từ khan hiếm quỹ đất trung tâm và chi phí triển khai dự án tăng, buộc chủ đầu tư ưu tiên sản phẩm cao cấp nhằm bảo toàn lợi nhuận và vị thế thương hiệu. Tại Hà Nội và TP HCM, các khu đất đẹp ngày càng hiếm, giúp nguồn cung hạng sang giới hạn và dự án vị trí tốt duy trì khả năng tăng giá dài hạn.

Bất động sản cao cấp cũng được đánh giá có khả năng chống chịu tốt trước biến động thị trường. Các sản phẩm hạng sang ít bị tác động nhờ khách hàng có tài chính vững và ít phụ thuộc vốn vay. Nhu cầu thuê ổn định giúp dòng tiền duy trì đều đặn, ngay cả khi giá thuê điều chỉnh, mức giảm thường thấp hơn các phân khúc khác. Một số căn hộ "hàng hiệu" đã tăng giá nhiều lần so với thời điểm mở bán, trong khi nguồn cung thứ cấp hạn chế do chủ sở hữu nắm giữ dài hạn.

Tuy nhiên, việc nguồn cung bất động sản dịch chuyển mạnh sang phân khúc cao cấp cũng đặt ra những thách thức đáng kể cho thị trường. Khi khả năng tiếp cận nhà ở của phần lớn người dân hạn chế, khoảng cách giữa nhu cầu nhà ở phổ thông và sản phẩm cao cấp càng nới rộng, đồng thời áp lực lên hạ tầng đô thị tại các khu trung tâm cũng gia tăng. Nếu nguồn cung hạng sang tăng nhanh vượt cầu thực, một số dự án có thể gặp khó khăn trong bán hàng, thanh khoản giảm và giá thứ cấp điều chỉnh, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, phần lớn giao dịch hiện nay đến từ nhà đầu tư, không phải nhu cầu ở thực, trong khi nguồn cung trung cấp và bình dân vẫn hạn chế. Điều này khiến giá bất động sản tại các đô thị lớn vượt khả năng chi trả của đa số người dân, đồng thời tiềm ẩn nguy cơ dư cung ở phân khúc cao cấp. Các chuyên gia nhận định, nếu không mở rộng cơ cấu sản phẩm vừa túi tiền, đồng thời áp dụng chính sách hỗ trợ phù hợp, giá nhà có thể tiếp tục neo cao, tạo áp lực lên thị trường và người mua ở thực.

Nhìn chung, phát triển bất động sản hạng sang đòi hỏi một chiến lược cân bằng, vừa đảm bảo lợi nhuận và khả năng sinh lời cho nhà đầu tư, vừa quan tâm đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và sự bền vững của thị trường. Cơ quan quản lý cần phối hợp với nhà đầu tư trong việc định hướng quy hoạch, kiểm soát nguồn cung và phát triển đồng bộ hạ tầng, nhằm tránh tình trạng "quá cung ở phân khúc cao cấp - thiếu hụt ở phân khúc phổ thông", đồng thời duy trì sự ổn định và hấp dẫn lâu dài của thị trường.

Phương Uyên