Cơ chế thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất theo Nghị quyết 171/2024/QH15 đang tạo ra một bước ngoặt lớn cho thị trường bất động sản. Suốt nhiều năm qua, nút thắt “phải có một phần đất ở” đã khiến hàng loạt dự án bế tắc, nguồn cung nhà ở sụt giảm và doanh nghiệp đọng vốn. Việc Nghị quyết 171 chính thức mở rộng các loại đất được phép làm dự án nhà ở thương mại, đặc biệt là những quỹ đất không có sẵn đất ở, đã mang lại hy vọng phục hồi và phát triển các quỹ đất mới.
Tuy nhiên, cơ chế mở không đồng nghĩa với việc mọi khu đất đều dễ dàng được chuyển đổi. Dưới đây là phân tích chuyên sâu về các loại đất được phép thực hiện dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171, cùng các điều kiện pháp lý và bài toán đầu tư mà doanh nghiệp cần đánh giá kỹ lưỡng.
Chuyển đổi của Đất nông nghiệp, tiềm năng lớn nhưng đi kèm thách thức
Đất nông nghiệp (bao gồm đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản...) chính thức thuộc nhóm đất được Nghị quyết 171/2024/QH15 cho phép nhận quyền sử dụng để thực hiện dự án thí điểm. Đây là tin vui lớn đối với các nhà phát triển bất động sản đang nhắm đến các quỹ đất vùng ven, những khu vực có diện tích lớn lên tới hàng chục, hàng trăm hecta nhưng hiện trạng 100% là đất nông nghiệp.
Giá trị chiến lược: Việc cho phép gom đất nông nghiệp để làm dự án nhà ở thương mại giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong việc tạo lập quỹ đất, thay vì phải phụ thuộc hoàn toàn vào các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư vốn kéo dài và phức tạp. Chi phí đền bù, thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp ban đầu thường thấp hơn, tạo dư địa lợi nhuận tốt nếu dự án được phê duyệt.
Thách thức thực tiễn: Đất nông nghiệp thuộc diện được Nghị quyết 171/2024/QH15 cho phép không có nghĩa là mọi thửa đất nông nghiệp đều có thể xây nhà. Để chuyển hóa thành dự án, khu đất phải vượt qua hàng loạt "bộ lọc" khắt khe:
Sự phù hợp với quy hoạch: Khu đất nông nghiệp đó phải được định hướng là đất ở trong Quy hoạch tỉnh, Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và Quy hoạch chung/Quy hoạch phân khu xây dựng (tỷ lệ 1/2000 hoặc 1/5000). Nếu quy hoạch vẫn giữ nguyên là đất nông nghiệp dự trữ hoặc đất trồng lúa năng suất cao, dự án chắc chắn không thể triển khai.
Chỉ tiêu chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Việc chuyển từ đất nông nghiệp (đặc biệt là đất lúa) sang đất phi nông nghiệp chịu sự kiểm soát nghiêm ngặt về chỉ tiêu phân bổ từ cấp Quốc gia xuống cấp tỉnh và cấp huyện.
Nghĩa vụ tài chính: Bài toán chênh lệch địa tô khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở thương mại là rất lớn. Doanh nghiệp cần chuẩn bị nguồn lực tài chính dồi dào để nộp tiền sử dụng đất, thường được tính theo phương pháp thặng dư hoặc hệ số điều chỉnh sát với giá thị trường tại thời điểm quyết định giao đất.
Cơ hội tái thiết đô thị cho Đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
Nhóm thứ hai được hưởng lợi từ cơ chế này là đất phi nông nghiệp không phải đất ở. Nhóm này bao gồm đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (nhà máy, xí nghiệp, kho bãi); đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, v.v.
Bối cảnh áp dụng: Quá trình đô thị hóa nhanh chóng khiến nhiều nhà máy, xí nghiệp, và nhà kho trước đây nằm ở ngoại ô nay đã lọt thỏm vào giữa trung tâm các khu dân cư đông đúc. Chủ trương di dời các cơ sở sản xuất công nghiệp gây ô nhiễm hoặc không còn phù hợp với quy hoạch đô thị ra các khu/cụm công nghiệp tập trung đang diễn ra mạnh mẽ. Quỹ đất dôi dư sau di dời chính là "mỏ vàng" cho các dự án nhà ở thương mại do sở hữu vị trí đắc địa, hạ tầng giao thông kết nối sẵn có.
Điều kiện chuyển hóa: Nghị quyết 171/2024/QH15 cung cấp hành lang pháp lý để doanh nghiệp đang sở hữu quyền sử dụng đất cơ sở sản xuất, hoặc doanh nghiệp khác thông qua M&A (mua bán sáp nhập), có thể chuyển mục đích sử dụng khu đất này thành dự án nhà ở. Tuy nhiên, rào cản lớn nhất đối với loại đất này thường nằm ở thời hạn sử dụng đất (thường là đất thuê trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần có thời hạn 50 năm). Việc chuyển đổi từ đất thuê sang đất ở (giao đất có thu tiền sử dụng đất lâu dài) đòi hỏi thủ tục thẩm định giá phức tạp và sự đồng thuận cao từ các cơ quan quản lý nhà nước để tránh thất thoát tài sản công.
Đất ở và đất khác trong cùng thửa đất (Đất hỗn hợp)
Nghị quyết 171/2024/QH15 tiếp tục củng cố cơ sở pháp lý cho trường hợp khu đất thực hiện dự án có cơ cấu sử dụng đất hỗn hợp, bao gồm đất ở xen lẫn với các loại đất khác (đất vườn, đất ao, đất nông nghiệp, đất xen kẹt...).
Thực trạng quỹ đất: Trong thực tế đi gom đất, hiếm khi nhà đầu tư tìm được một khu đất vuông vắn chỉ có duy nhất một loại đất. Thông thường, để hình thành một dự án 5-10 ha, doanh nghiệp phải thỏa thuận mua lại từ hàng chục, thậm chí hàng trăm hộ dân. Hiện trạng sổ đỏ của người dân thường là sự pha trộn: 200m2 đất ở + 800m2 đất trồng cây lâu năm trên cùng một thửa, đan xen với các con mương, đường mòn nội đồng (đất do nhà nước quản lý).
Giải pháp từ cơ chế mới: Doanh nghiệp cần tiến hành lập bản đồ hiện trạng vị trí, bóc tách chính xác diện tích từng loại đất, nguồn gốc hình thành và tình trạng cấp Giấy chứng nhận. Việc có sẵn một phần đất ở trong ranh dự án (dù tỷ lệ rất nhỏ) cộng hưởng với cơ chế của Nghị quyết 171 giúp cho tiến trình xin chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư trở nên thuận lợi hơn, tháo gỡ triệt để nút thắt "phải có 100% quyền sử dụng đất ở" hoặc "đất ở và các loại đất khác" của Luật Nhà ở trước đây.
Khu đất không có mét vuông đất ở nào có được làm dự án?
Khẳng định là: Hoàn toàn có thể. Đây chính là linh hồn và bước đột phá mang tính lịch sử của cơ chế thí điểm theo Nghị quyết 171.
Trong suốt giai đoạn trước khi Nghị quyết này ra đời, hàng trăm dự án trên cả nước đã rơi vào trạng thái "đóng băng" thủ tục chỉ vì trong ranh giới dự án 100% là đất nông nghiệp hoặc đất thương mại dịch vụ, không có dính dáng đến bất kỳ một mét vuông "đất ở" nào. Cơ quan nhà nước không có cơ sở pháp lý để chấp thuận chủ trương đầu tư cho chủ đầu tư.
Nghị quyết 171/2024/QH15 phá vỡ rào cản này, chính thức xác nhận: Đất nông nghiệp thuần túy hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở thuần túy đều thuộc phạm vi được xem xét thực hiện dự án nhà ở thương mại. Một khu đất hiện tại "trắng" đất ở hoàn toàn có thể trở thành một đại đô thị trong tương lai.
Tuy nhiên, chiều ngược lại là một lời cảnh tỉnh: Không có đất ở được phép làm dự án, nhưng không có nghĩa cứ có đất (bất kể loại gì) là tự động được cấp phép. Cơ chế này mang tính "thí điểm", nghĩa là nó sẽ đi kèm với những vành đai kiểm soát chặt chẽ về điều kiện năng lực và quy hoạch để tránh tình trạng phân lô bán nền tràn lan hoặc thâu tóm đất đai rồi bỏ hoang.
Loại đất chỉ là điều kiện cần và Bức tranh toàn cảnh
Xác định loại đất phù hợp với Nghị quyết 171/2024/QH15 chỉ là nét vẽ đầu tiên trong một bản vẽ kỹ thuật phức tạp. Để một khu đất thực sự biến thành một dự án nhà ở thương mại hoàn chỉnh, nhà đầu tư phải đối chiếu với một ma trận các điều kiện pháp lý liên đới:
Sự đồng bộ về quy hoạch: Đây là yếu tố mang tính sống còn. Khu đất phải nằm trong quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch xây dựng (quy hoạch chung, quy hoạch phân khu) đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt với chức năng là đất ở. Nếu quy hoạch chưa đồng bộ, dự án sẽ phải chờ đợi các kỳ điều chỉnh quy hoạch, mất từ 1 đến 3 năm.
Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở: Dự án phải phù hợp với kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm và hàng năm của tỉnh/thành phố. Cơ quan quản lý sẽ kiểm soát nguồn cung để tránh khủng hoảng thừa hoặc thiếu cục bộ.
Tình trạng pháp lý quỹ đất: Đất có đang bị tranh chấp không? Có bị kê biên thi hành án không? Việc gom đất đã hoàn tất 100% chưa hay vẫn còn hiện tượng "xôi đỗ" (vài hộ dân không chịu bán)?
Năng lực tổ chức kinh doanh bất động sản: Chủ đầu tư phải chứng minh năng lực tài chính (thường yêu cầu vốn chủ sở hữu không thấp hơn 15-20% tổng mức đầu tư dự án), có kinh nghiệm triển khai, và không vi phạm quy định pháp luật về đất đai.
Danh mục thí điểm: Do là cơ chế thí điểm, UBND cấp tỉnh sẽ lập danh mục các khu đất, dự án đủ tiêu chuẩn để trình HĐND thông qua, hoặc báo cáo các cơ quan Trung ương. Việc lọt vào danh sách này đòi hỏi dự án phải có tính khả thi cao và mang lại giá trị thực cho địa phương.
Bài toán thực tiễn và quỹ đất 20 Hecta
Giả định doanh nghiệp của bạn đang được chào bán hoặc đang âm thầm thu gom một quỹ đất quy mô 20 ha ở khu vực ven đô. Hiện trạng khu đất gồm 15 ha đất trồng lúa, 3 ha đất trồng cây lâu năm, và 2 ha đất nhà máy gạch cũ.
Nghị quyết 171/2024/QH15 , toàn bộ 20 ha này (đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải đất ở) đều nằm trong diện có thể chuyển đổi. Nhưng với tư cách là Chủ tịch HĐQT hoặc Giám đốc Đầu tư, bạn không thể ra quyết định giải ngân hàng trăm tỷ đồng chỉ dựa trên chữ "có thể". Bạn phải thiết lập một chiến dịch rà soát (Due Diligence) toàn diện:
Chồng lớp bản đồ quy hoạch: Xin trích lục hoặc thuê đơn vị tư vấn chồng lớp ranh giới 20 ha này lên bản đồ quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 2021-2030 và bản đồ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000. Nếu 20 ha này được quy hoạch là "Đất đơn vị ở", bạn qua được cửa ải đầu tiên.
Đánh giá cấu trúc đất công: Trong 20 ha kia, liệu có con kênh, mương nước, hay đường đi chung nào do Nhà nước quản lý chạy cắt ngang không? Nếu tỷ lệ đất công quá lớn hoặc chia cắt khu đất thành các mảnh nhỏ không thể lập dự án độc lập, việc xử lý phần đất công này sẽ là một điểm nghẽn pháp lý khổng lồ.
Khả năng bồi thường, giải phóng mặt bằng: 15 ha đất lúa liên quan đến bao nhiêu hộ dân? Có ai đang đòi giá đền bù trên trời không? Nếu không thể gom đủ 100% diện tích, dự án có thể bị treo vô thời hạn vì cơ chế thỏa thuận đòi hỏi sự đồng thuận tuyệt đối của các chủ sử dụng đất.
Đo lường thời gian và chi phí: Từ lúc gom xong đất đến khi có quyết định giao đất, tính tiền sử dụng đất và cấp Giấy phép xây dựng mất bao lâu? Tiền sử dụng đất dự kiến phải nộp là bao nhiêu? Liệu biên lợi nhuận (IRR) có đạt kỳ vọng sau khi trừ đi mọi chi phí vốn và chi phí cơ hội?
Câu chuyện lúc này chuyển biến từ: "Loại đất này có hợp lệ không?" sang một câu hỏi sắc bén hơn: "Khu đất này có khả năng đi đến đích cuối cùng để mở bán hay không?"
Quản trị rủi ro M&A
Nhận chuyển nhượng hàng chục hecta đất nông nghiệp hoặc đất nhà máy là một thương vụ đầu tư có mức độ rủi ro cao nhất trong chuỗi giá trị bất động sản. Nếu nhận chuyển nhượng xong nhưng dự án không được đưa vào danh mục thí điểm, hoặc vướng mắc quy hoạch không thể điều chỉnh, doanh nghiệp sẽ rơi vào thảm cảnh chôn vốn nhiều năm trời. Chi phí lãi vay sẽ bào mòn toàn bộ nguồn lực tài chính, biến quỹ đất tiềm năng thành một "cục máu đông" của doanh nghiệp.
Trước khi đặt bút ký hợp đồng đặt cọc hay nhận chuyển nhượng, hồ sơ pháp lý, sự ủng hộ của chính quyền địa phương, và một lộ trình phát triển dự án chi tiết (Timeline) phải được lập sẵn với các phương án dự phòng cho những rủi ro xấu nhất.
Khuyến nghị chiến lược
Nghị quyết 171/2024/QH15 là một liều thuốc trợ lực mạnh mẽ, tháo gỡ điểm nghẽn lớn nhất về nguồn gốc các loại đất làm dự án nhà ở thương mại. Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, hay đất hỗn hợp giờ đây đều có cơ hội bình đẳng để tham gia vào chu trình phát triển đô thị.
Mặc dù vậy, sự mở cửa về loại đất chỉ là "tấm vé vào cửa". Để biến quỹ đất thô thành một dự án thương mại thành công, nhà đầu tư cần hội tụ đủ tầm nhìn quy hoạch, năng lực tháo gỡ pháp lý, sức mạnh tài chính và khả năng thực thi. Đối với lãnh đạo doanh nghiệp, quyết định thâu tóm quỹ đất không nên chỉ dựa trên sự phù hợp đơn thuần của loại đất, mà phải dựa trên một bức tranh đánh giá toàn diện về mọi rào cản và tiềm năng sinh lời thực tế.
Để tối ưu hóa cơ hội từ Nghị quyết 171 và hạn chế tối đa rủi ro chôn vốn, các chủ đầu tư nên tìm đến sự đồng hành của các đơn vị tư vấn pháp lý và chiến lược dự án chuyên nghiệp. Một đội ngũ am hiểu sâu sắc quy trình vận hành từ Bộ, Ngành trung ương đến thực tiễn triển khai tại các tập đoàn bất động sản lớn sẽ giúp doanh nghiệp rà soát tính khả thi, thiết kế con đường pháp lý ngắn nhất, và quản trị hiệu quả mọi điểm nghẽn trên hành trình kiến tạo dự án.
