Ranh giới thửa đất là một trong những thông tin quan trọng nhưng đôi khi bị người mua bỏ qua khi kiểm tra bất động sản. Trên thực tế, một thửa đất có thể có giấy chứng nhận nhưng ranh giới sử dụng thực tế lại không hoàn toàn trùng khớp với hồ sơ. Tường rào xây lệch, lối đi sử dụng lâu năm, phần đất giáp ranh bị lấn sang hoặc diện tích thực tế khác với giấy tờ đều có thể trở thành nguyên nhân phát sinh tranh chấp sau khi giao dịch.
Theo Luật Đất đai năm 2024, tranh chấp ranh giới thửa đất là một dạng tranh chấp đất đai. Vì vậy, người mua nên kiểm tra vấn đề này trước khi đặt cọc thay vì chờ đến khi hoàn tất sang tên mới phát hiện bất đồng với chủ đất liền kề.
1. Đối chiếu ranh giới trên giấy chứng nhận
Trước tiên, người mua cần xem sơ đồ thửa đất, số thửa, diện tích và các thông tin liên quan trên giấy chứng nhận. Những dữ liệu này cần được đối chiếu với hiện trạng thực tế thay vì chỉ kiểm tra bằng mắt thường.
Nếu hình dạng thửa đất trên giấy và thực tế có sự khác biệt đáng kể, người mua nên yêu cầu làm rõ nguyên nhân trước khi tiếp tục giao dịch.
2. Kiểm tra các mốc giới ngoài thực địa
Tường rào, hàng cây, cọc mốc hoặc công trình xây dựng không phải lúc nào cũng đồng nghĩa với ranh giới pháp lý của thửa đất. Một hàng rào có thể đã được xây dựng từ nhiều năm trước nhưng không đúng vị trí ranh giới.
Do đó, khi kiểm tra nhà đất, người mua nên quan sát toàn bộ các cạnh tiếp giáp và xác định xem ranh giới thực tế có dấu hiệu bất thường hay không.
3. Kiểm tra diện tích thực tế
Diện tích ghi trên giấy chứng nhận và diện tích sử dụng thực tế cần được xem xét cùng nhau. Nếu có sự chênh lệch, cần xác định đó là sai số đo đạc, thay đổi ranh giới, phần đất đang sử dụng chung hay nguyên nhân khác.
Không nên mặc định rằng toàn bộ phần diện tích đang sử dụng thực tế đều thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người bán.
4. Đặc biệt chú ý phần đất tiếp giáp nhà hàng xóm
Những khu vực dễ phát sinh tranh chấp thường nằm tại các cạnh tiếp giáp giữa hai thửa đất. Người mua nên quan sát xem tường nhà, mái che, ban công, sân, hàng rào hoặc các công trình phụ có vượt qua ranh giới hay không.
Nếu phát hiện dấu hiệu lấn chiếm hoặc có sự khác biệt giữa hai bên, cần yêu cầu bên bán giải quyết trước khi giao dịch thay vì đưa vấn đề này sang cho người mua.
5. Tìm hiểu lịch sử sử dụng đất
Đối với những thửa đất đã được sử dụng qua nhiều thế hệ, việc tìm hiểu nguồn gốc và quá trình sử dụng có thể giúp nhận diện những vấn đề tiềm ẩn. Người mua có thể trao đổi với bên bán về quá trình nhận chuyển nhượng, xây dựng hàng rào hoặc phân chia đất trước đây.
Trong trường hợp thông tin giữa các bên không thống nhất, cần thận trọng với việc đặt cọc cho đến khi vấn đề được làm rõ.
6. Không bỏ qua dấu hiệu tranh chấp dù chưa có đơn gửi cơ quan nhà nước
Luật Đất đai năm 2024 quy định “đất đang có tranh chấp” theo hướng gắn với trường hợp tranh chấp đang trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Điều này có ý nghĩa khi xác định tình trạng pháp lý của thửa đất. Tuy nhiên, dưới góc độ giao dịch, việc hàng xóm đã có ý kiến phản đối hoặc hai bên đang bất đồng về ranh giới vẫn là một dấu hiệu rủi ro mà người mua nên kiểm tra trước khi giao tiền.
7. Nếu có tranh chấp, cần giải quyết trước khi mua
Luật Đất đai năm 2024 quy định trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, các bên phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp, trừ trường hợp luật quy định khác. Thời hạn hòa giải tại UBND cấp xã theo Luật là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu.
Nếu hòa giải thành dẫn đến thay đổi ranh giới, diện tích hoặc người sử dụng đất, các bên phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định. Luật Đất đai 2024 quy định thời hạn 30 ngày làm việc kể từ khi nhận được văn bản công nhận kết quả hòa giải thành để thực hiện việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận theo quy định.
8. Đưa tình trạng ranh giới vào hợp đồng và thỏa thuận đặt cọc
Nếu vẫn giao dịch trong trường hợp có vấn đề liên quan đến ranh giới, hợp đồng và thỏa thuận đặt cọc cần ghi nhận cụ thể hiện trạng, hồ sơ đã kiểm tra, trách nhiệm của từng bên và phương án xử lý nếu phát sinh tranh chấp.
Đặc biệt, không nên chỉ dựa vào cam kết miệng rằng bên bán “sẽ giải quyết với hàng xóm”. Những vấn đề có thể ảnh hưởng đến diện tích, quyền sử dụng đất hoặc khả năng sang tên cần được xử lý bằng hồ sơ và thỏa thuận rõ ràng.
Ranh giới thửa đất tưởng như là vấn đề đơn giản nhưng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến diện tích, quyền sử dụng và giá trị của bất động sản. Một căn nhà có giấy chứng nhận hợp lệ vẫn cần được kiểm tra thêm về hiện trạng sử dụng, đặc biệt tại các cạnh tiếp giáp với những thửa đất khác.
Đối với người mua, nguyên tắc quan trọng là không chỉ kiểm tra giấy tờ mà phải đối chiếu giấy tờ với thực địa. Nếu phát hiện bất kỳ dấu hiệu bất thường nào về mốc giới, diện tích hoặc ý kiến phản đối của người sử dụng đất liền kề, nên làm rõ trước khi đặt cọc. Việc xử lý ranh giới trước giao dịch thường đơn giản hơn rất nhiều so với việc trở thành một bên trong tranh chấp sau khi đã nhận chuyển nhượng.
