Lối đi chung là một trong những yếu tố có thể ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng sử dụng và giá trị của một bất động sản. Một thửa đất có vị trí đẹp, giá phù hợp nhưng phụ thuộc vào lối đi chung chưa được xác định rõ về quyền sử dụng có thể phát sinh nhiều vấn đề sau khi mua.
Đặc biệt với đất nằm phía trong, đất tách thửa hoặc những khu vực hình thành từ quá trình sử dụng lâu năm, người mua không nên chỉ kiểm tra diện tích và giấy chứng nhận mà cần xác định rõ con đường thực tế dẫn vào bất động sản có cơ sở pháp lý như thế nào.
1. Phân biệt lối đi riêng và lối đi chung
Trước hết cần xác định con đường đang được sử dụng để tiếp cận thửa đất thuộc quyền sử dụng của ai.
Có trường hợp đường đi nằm hoàn toàn trên phần đất của một hộ gia đình nhưng nhiều hộ cùng sử dụng. Cũng có trường hợp phần đường đã được xác lập thành diện tích sử dụng chung hoặc thuộc phạm vi đất giao thông.
Hai trường hợp này có bản chất pháp lý khác nhau và có thể dẫn đến quyền, nghĩa vụ khác nhau của người sử dụng đất.
Do đó, không nên chỉ dựa vào cách gọi quen thuộc như “hẻm chung”, “đường chung” hay “lối đi chung” mà phải kiểm tra hồ sơ và hiện trạng cụ thể.
2. Kiểm tra giấy chứng nhận của thửa đất
Người mua cần xem trực tiếp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và đối chiếu với vị trí thực tế.
Đặc biệt cần chú ý sơ đồ thửa đất, các thông tin thể hiện về lối đi, phần diện tích liên quan và những hạn chế quyền sử dụng nếu có.
Trong trường hợp giấy chứng nhận không thể hiện đầy đủ thông tin về lối đi đang sử dụng trên thực tế, người mua không nên mặc nhiên cho rằng việc đi lại đã được bảo đảm lâu dài.
3. Xác định quyền đối với lối đi qua
Pháp luật đất đai và pháp luật dân sự có cơ chế bảo đảm quyền đối với bất động sản liền kề trong những trường hợp nhất định.
Đối với một bất động sản bị vây bọc mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, quyền về lối đi qua có thể được xác lập theo quy định pháp luật.
Tuy nhiên, việc tồn tại quyền về lối đi không đồng nghĩa với việc người mua có thể tùy ý mở rộng đường, thay đổi hiện trạng hoặc sử dụng phần đất của người khác theo ý muốn.
Phạm vi, vị trí và cách thức thực hiện quyền cần được xác định phù hợp với quy định pháp luật và điều kiện thực tế của các bất động sản liên quan.
4. Không chỉ nhìn vào chiều rộng của đường
Một sai lầm phổ biến là chỉ đo chiều rộng lối đi mà không xem xét khả năng sử dụng thực tế.
Người mua nên kiểm tra xem ô tô có thể đi vào hay không, xe cứu hỏa và phương tiện phục vụ xây dựng có thể tiếp cận như thế nào, đường có bị thu hẹp ở đoạn nào hay không và có vật cản cố định trên lối đi hay không.
Một con đường trên giấy có thể đủ rộng nhưng trên thực tế bị lấn chiếm, đặt vật dụng hoặc xây dựng công trình khiến việc tiếp cận trở nên khó khăn.
5. Kiểm tra người có quyền sử dụng lối đi
Nếu lối đi nằm trên đất của một cá nhân hoặc hộ gia đình khác, cần xác định chủ thể có quyền đối với phần đất đó.
Đối với giao dịch có giá trị lớn, người mua nên làm rõ quan hệ giữa chủ đất và các hộ đang sử dụng lối đi.
Không nên chỉ dựa vào lời xác nhận của người bán rằng “mọi người đều đi như vậy từ trước đến nay”.
Lịch sử sử dụng lâu dài có thể là một yếu tố cần xem xét, nhưng không thay thế cho việc kiểm tra căn cứ pháp lý của quyền sử dụng.
6. Kiểm tra khả năng xây dựng và cải tạo
Lối đi có thể ảnh hưởng trực tiếp đến việc xây dựng nhà.
Người mua cần xem xét khả năng đưa vật liệu vào công trình, bố trí phương tiện thi công, vận chuyển máy móc và tổ chức phòng cháy, chữa cháy trong quá trình xây dựng.
Đối với đất phía trong, vấn đề này càng quan trọng bởi việc xây nhà không chỉ phụ thuộc vào diện tích thửa đất mà còn phụ thuộc vào khả năng tiếp cận công trình.
Một lối đi đủ cho xe máy nhưng không đáp ứng nhu cầu thi công có thể khiến chi phí xây dựng tăng đáng kể.
7. Kiểm tra hệ thống điện, nước và thoát nước
Lối đi chung thường đồng thời là khu vực đặt hoặc đi qua các hệ thống kỹ thuật như đường cấp nước, thoát nước, cáp điện và viễn thông.
Người mua cần xác định những hệ thống này thuộc quản lý của ai và việc sửa chữa, nâng cấp được thực hiện như thế nào.
Đặc biệt, cần kiểm tra tình trạng thoát nước vào mùa mưa. Một lối đi thấp hơn mặt đường hoặc thiếu hệ thống thoát nước có thể làm tăng nguy cơ ngập và ảnh hưởng trực tiếp đến bất động sản phía trong.
8. Làm rõ chi phí bảo trì và sửa chữa
Nếu nhiều hộ cùng sử dụng một lối đi, việc sửa chữa mặt đường, hệ thống thoát nước hoặc chiếu sáng có thể phát sinh chi phí.
Trước khi mua, người mua nên tìm hiểu cách các hộ đang sử dụng lối đi phân chia chi phí và liệu có thỏa thuận nào đã được thiết lập hay chưa.
Đối với những lối đi có diện tích lớn hoặc kết cấu phức tạp, vấn đề bảo trì có thể trở thành khoản chi phí đáng kể trong quá trình sử dụng lâu dài.
9. Nên đưa vấn đề lối đi vào quá trình giao dịch
Nếu quyền sử dụng lối đi là yếu tố quan trọng đối với giá trị và khả năng khai thác bất động sản, vấn đề này nên được kiểm tra trước khi đặt cọc thay vì chờ đến khi ký hợp đồng chuyển nhượng.
Trong trường hợp có tài liệu, thỏa thuận hoặc hồ sơ liên quan đến lối đi, người mua nên yêu cầu được xem và đối chiếu với hiện trạng.
Nếu giao dịch phụ thuộc vào việc xác lập hoặc duy trì một quyền nhất định đối với lối đi, nội dung liên quan cần được thể hiện rõ trong hồ sơ giao dịch để hạn chế tranh chấp về sau.
Lối đi chung có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản
Hai thửa đất có cùng diện tích và cùng khu vực nhưng điều kiện tiếp cận khác nhau có thể có giá trị sử dụng rất khác nhau.
Một bất động sản có đường vào ổn định, thuận tiện cho ô tô, xây dựng và sinh hoạt thường có lợi thế hơn so với bất động sản phụ thuộc vào một lối đi nhỏ, chưa được xác định rõ quyền sử dụng hoặc thường xuyên xảy ra tranh chấp.
Vì vậy, khi định giá một bất động sản có lối đi chung, người mua không nên chỉ so sánh giá trên mỗi mét vuông. Cần đánh giá cả khả năng tiếp cận, tính ổn định của quyền đi lại và chi phí phát sinh trong quá trình sử dụng.
Căn cứ pháp lý cần kiểm tra
Các vấn đề liên quan đến quyền đối với bất động sản liền kề, quyền về lối đi qua, quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sử dụng cần được đối chiếu với quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm giao dịch.
Đặc biệt, người mua cần phân biệt giữa quyền sử dụng đất đối với chính phần lối đi và quyền được đi qua phần đất của người khác. Đây là hai vấn đề không hoàn toàn giống nhau và việc xác định sai có thể dẫn đến đánh giá không chính xác về bất động sản.
Kết luận
Lối đi chung không phải là chi tiết phụ trong giao dịch nhà đất. Đối với nhiều bất động sản, đây là điều kiện thiết yếu để tài sản có thể được sử dụng, xây dựng và khai thác bình thường.
Trước khi mua, người mua nên kiểm tra đồng thời giấy chứng nhận, sơ đồ thửa đất, hiện trạng lối đi, chủ thể có quyền đối với phần đất, khả năng tiếp cận thực tế, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các thỏa thuận liên quan.
Đặc biệt, không nên chỉ dựa vào câu nói “đường này mọi người đi lâu năm rồi”. Một giao dịch bất động sản an toàn cần xác định được ai có quyền, quyền được thực hiện ở đâu, phạm vi như thế nào và việc sử dụng có thể duy trì ổn định ra sao.
