Trong giao dịch quyền sử dụng đất, một trong những vấn đề dễ bị bỏ qua là sự khác biệt giữa ranh giới đang sử dụng trên thực tế và thông tin thể hiện trên hồ sơ địa chính, Giấy chứng nhận. Có trường hợp hàng rào, tường nhà, lối đi hoặc mốc giới giữa các thửa đất đã được xây dựng từ nhiều năm nhưng không hoàn toàn trùng với ranh giới pháp lý. Nếu người mua chỉ xem Giấy chứng nhận mà không kiểm tra hiện trạng, tranh chấp có thể phát sinh sau khi nhận chuyển nhượng.
1. Đối chiếu ranh giới trên giấy tờ với thực tế
Trước khi đặt cọc, người mua nên kiểm tra vị trí các cạnh thửa đất, mốc giới và diện tích thực tế. Không nên chỉ dựa vào hàng rào hoặc tường bao hiện hữu để xác định ranh giới, bởi công trình này có thể được xây dựng theo thỏa thuận cũ hoặc không phản ánh chính xác ranh giới pháp lý.
Việc đối chiếu cần được thực hiện dựa trên hồ sơ đất đai và hiện trạng tại thời điểm giao dịch.
2. Kiểm tra các mốc giới liền kề
Người mua nên quan sát cả bốn phía của thửa đất, đặc biệt là những vị trí tiếp giáp với đất của hộ gia đình, cá nhân khác. Những dấu hiệu như hàng rào nằm lệch, công trình xây lấn sang khu vực tiếp giáp hoặc khoảng đất đang được sử dụng chung cần được làm rõ trước khi ký hợp đồng.
Đối với những thửa đất có hình dạng phức tạp, việc xác định ranh giới càng cần được thực hiện cẩn trọng.
3. Làm rõ trường hợp diện tích thực tế lớn hơn hoặc nhỏ hơn giấy tờ
Nếu diện tích đo đạc thực tế khác với thông tin trên Giấy chứng nhận, người mua không nên tự mặc định phần chênh lệch đương nhiên thuộc quyền sử dụng của mình.
Cần xác định nguyên nhân của sự khác biệt, chẳng hạn do sai số đo đạc, thay đổi mốc giới, quá trình sử dụng thực tế hoặc vấn đề liên quan đến hồ sơ địa chính. Đây có thể là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và phạm vi quyền sử dụng đất nhận chuyển nhượng.
4. Kiểm tra tình trạng tranh chấp với hộ liền kề
Nếu người bán thừa nhận đang có bất đồng với hàng xóm về mốc giới, diện tích hoặc quyền sử dụng một phần đất, người mua nên đặc biệt thận trọng. Không nên chỉ dựa vào nhận định của người bán rằng “hai bên sẽ tự giải quyết”.
Luật Đất đai 2024 quy định trước khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, các bên phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Thời hạn hòa giải tại cấp xã theo luật là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đơn yêu cầu.
5. Kiểm tra lối đi và phần đất đang sử dụng chung
Một số trường hợp ranh giới không rõ có thể liên quan đến lối đi, khoảng sân hoặc phần diện tích mà nhiều hộ đang cùng sử dụng. Người mua cần xác định phần diện tích này có thuộc thửa đất dự kiến nhận chuyển nhượng hay không và quyền sử dụng được xác lập như thế nào.
Đặc biệt, không nên đưa phần đất đang tranh chấp hoặc chưa xác định rõ quyền sử dụng vào diện tích thực tế để tính giá mua.
6. Không chỉ kiểm tra người bán mà cần xem xét các hộ liền kề
Việc kiểm tra thông tin từ những người đang sử dụng đất giáp ranh có thể giúp người mua phát hiện những vấn đề không thể hiện rõ trong hồ sơ. Nếu có dấu hiệu bất đồng về mốc giới, người mua nên yêu cầu bên bán giải thích và cung cấp tài liệu liên quan trước khi tiếp tục giao dịch.
Đối với bất động sản có giá trị lớn, việc xác định ranh giới rõ ràng trước khi ký kết thường an toàn hơn việc chờ đến sau khi sang tên mới xử lý.
7. Ghi nhận rõ hiện trạng trong hợp đồng
Nếu hai bên vẫn thống nhất giao dịch khi có sự chênh lệch giữa hồ sơ và hiện trạng, hợp đồng cần mô tả rõ tình trạng bất động sản, phạm vi chuyển nhượng và trách nhiệm của mỗi bên.
Đặc biệt, nếu có phần diện tích đang được sử dụng thực tế nhưng chưa được xác định rõ về pháp lý, cần tránh thể hiện một cách tuyệt đối rằng toàn bộ diện tích thực tế đều thuộc phạm vi chuyển nhượng.
8. Xử lý tranh chấp trước khi giao dịch nếu có thể
Nếu đã xác định có tranh chấp thực sự về ranh giới, phương án an toàn về mặt giao dịch là làm rõ và xử lý vấn đề trước khi hoàn tất việc mua bán. Luật Đất đai 2024 quy định kết quả hòa giải thành có thể được lập thành biên bản; trong trường hợp hòa giải làm thay đổi hiện trạng về ranh giới hoặc người sử dụng đất, hồ sơ được chuyển để thực hiện thủ tục theo quy định.
Điều này cho thấy việc xác định ranh giới không chỉ là vấn đề thực tế giữa các hộ mà có thể liên quan trực tiếp đến hồ sơ pháp lý của thửa đất.
Ranh giới rõ ràng là một trong những điều kiện quan trọng để hạn chế rủi ro khi mua đất
Một thửa đất có Giấy chứng nhận không có nghĩa người mua có thể bỏ qua việc kiểm tra ranh giới thực tế. Sự khác biệt giữa hồ sơ và hiện trạng, phần đất sử dụng chung, hàng rào xây lệch hoặc tranh chấp với hộ liền kề đều có thể ảnh hưởng đến phạm vi quyền sử dụng sau khi nhận chuyển nhượng.
Trước khi đặt cọc, người mua nên kiểm tra đồng thời Giấy chứng nhận, hồ sơ địa chính, hiện trạng sử dụng, mốc giới và tình trạng tranh chấp. Nếu phát hiện bất thường, cần làm rõ trước khi cam kết giao dịch thay vì chờ đến sau khi sang tên mới xử lý.
