Nhiều căn nhà mặt tiền trên các tuyến đường từng được xem là “đất vàng” bán lẻ ở TPHCM đang đóng cửa, treo biển cho thuê mặt bằng trong thời gian dài.
Mặt bằng đẹp vẫn khó tìm khách
Những ngày cuối tháng 8, dọc các tuyến đường Nguyễn Trãi, Hai Bà Trưng, 3 Tháng 2..., không khó bắt gặp những căn nhà mặt tiền cửa đóng kín, phía trước treo bảng “cho thuê mặt bằng”, “cho thuê nguyên căn”. Một số vị trí từng kinh doanh thời trang, mỹ phẩm, ăn uống nay để trống, mặt tiền có dấu hiệu xuống cấp sau thời gian dài không sử dụng.
Trên đường Nguyễn Trãi, một trong những tuyến phố tập trung nhiều cửa hàng thời trang, bán lẻ và dịch vụ, nhiều mặt bằng liên tục thay đổi người thuê. Cửa hàng này đóng cửa, không lâu sau lại xuất hiện bảng cho thuê mới. Tại đường Hai Bà Trưng, tình trạng tương tự cũng xuất hiện ở một số vị trí có diện tích lớn.
Đường 3 Tháng 2 cũng không nằm ngoài xu hướng. Những mặt bằng có vị trí thuận lợi, diện tích rộng, từng là lợi thế để mở showroom, cửa hàng thời trang hay nhà hàng, nay lại trở thành khoản chi phí khiến người kinh doanh phải cân nhắc kỹ.
Không chỉ người thuê thận trọng, chủ mặt bằng cũng chịu áp lực khi thời gian bỏ trống kéo dài. Bà Hà Anh, chủ một mặt bằng trên đường Nguyễn Trãi, cho biết mặt bằng của gia đình đã để trống nhiều tháng.
“Khách thuê vẫn có nhưng chủ yếu hỏi giá, khảo sát nhiều nơi rồi mới quyết định. Một số trường hợp đề nghị giảm giá hoặc chia nhỏ diện tích để giảm chi phí nhưng cuối cùng vẫn không chốt thuê” - bà Anh cho hay.
“Mặt phố” không còn là lợi thế tuyệt đối
Theo anh Đặng Minh Phúc - môi giới chuyên cho thuê mặt bằng tại khu vực trung tâm TPHCM, thị trường vẫn có nhu cầu nhưng người thuê đã thay đổi cách tính toán.
“Họ không chỉ quan tâm mặt bằng nằm ở đâu mà còn tính doanh thu có đủ bù tiền thuê hay không. Những căn diện tích lớn, giá cao rất khó tìm khách nếu ngành hàng không đủ sức tạo doanh thu” - anh Phúc nói.
Thực tế này khiến khoảng cách giữa mức giá chủ nhà kỳ vọng và khả năng chi trả của người thuê ngày càng rõ. Một số chủ mặt bằng phải kéo dài thời gian tìm khách, trong khi những người chấp nhận điều chỉnh giá, linh hoạt diện tích hoặc thời hạn thuê có khả năng tìm được khách nhanh hơn.
Trao đổi với Lao Động, bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, cho biết theo dữ liệu của JLL trong quý II/2026, tỉ lệ trống chung tại các trung tâm thương mại trọng điểm ở TPHCM ở mức 4,4%, tăng nhẹ so với quý trước.
Tuy nhiên, khi phân theo khu vực, thị trường có sự khác biệt. Tỉ lệ trống tại khu trung tâm giảm 0,3 điểm phần trăm theo quý, xuống còn 8,1%, nhờ các hợp đồng thuê mới tại Vincom Đồng Khởi và Saigon Centre. Trong khi đó, tỉ lệ trống tại khu ngoài trung tâm tăng nhẹ 0,4 điểm phần trăm lên 3,9%, do một số hợp đồng hết hạn và khách thuê tái cơ cấu diện tích.
Theo bà Trang, cần lưu ý số liệu của JLL tập trung vào các trung tâm thương mại trọng điểm, khác với nhóm mặt bằng phố độc lập như trên các tuyến Nguyễn Trãi, 3 Tháng 2, Hồ Văn Huê...
Sự khác biệt này cho thấy thị trường bán lẻ đang có sự dịch chuyển giữa các loại hình mặt bằng. Trong khi mặt bằng phố truyền thống gặp khó vì chi phí cao và nhu cầu thuê thay đổi, các không gian bán lẻ được tổ chức bài bản như trung tâm thương mại lại có dấu hiệu cải thiện.
Đây không đơn thuần là câu chuyện mặt bằng “ế” hay sức mua suy yếu, mà phản ánh sự thay đổi trong cách doanh nghiệp và hộ kinh doanh lựa chọn địa điểm. Khi doanh thu, chi phí vận hành và khả năng tiếp cận khách hàng được đặt lên bàn cân, vị trí mặt tiền đắt giá không còn là yếu tố quyết định duy nhất.
