LÂM ĐỒNG ĐẨY MẠNH LOẠT ĐỒ ÁN QUY HOẠCH TỪ ĐÀ LẠT ĐẾN MŨI NÉ, LA GI

ĐÀ LẠT: 5 PHƯỜNG LIỀN KỀ CÙNG ĐƯỢC NGHIÊN CỨU QUY HOẠCH

Một trong những hướng quy hoạch nổi bật tại khu vực Lâm Đồng cũ trong tháng 9 là đồ án quy hoạch chung đô thị đối với 5 phường liền kề tại Đà Lạt.

5 phường gồm:

  Xuân Hương – Đà Lạt
  Lâm Viên – Đà Lạt
  Cam Ly – Đà Lạt
  Xuân Trường – Đà Lạt
  Lang Biang – Đà Lạt

Đây là các đơn vị hành chính hiện hành của tỉnh Lâm Đồng mới. Hồ sơ sắp xếp đơn vị hành chính và các tài liệu ngân sách năm 2026 của tỉnh cũng xác nhận các phường này được hình thành từ các địa bàn cũ tương ứng.

Ngày 21/9/2026, UBND tỉnh Lâm Đồng đã tổ chức khảo sát thực tế tại nhiều khu vực thuộc phạm vi đồ án, trong đó có đồi Robin, khu nhà ở thương mại Đặng Thái Thân, khu A2–A3 Quảng trường Lâm Viên, khu dân cư Khởi Nghĩa Bắc Sơn, đường vành đai Đà Lạt, công viên Trần Quốc Toản và khu Hòa Bình.

Việc khảo sát trực tiếp nhiều điểm trong cùng một đồ án cho thấy quy hoạch 5 phường không chỉ tập trung vào một khu vực trung tâm riêng lẻ, mà bao gồm cả không gian dân cư, thương mại, công viên, hạ tầng giao thông và các khu vực cửa ngõ của đô thị.

BẮC CAM LY ĐƯỢC ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ SINH THÁI, MẬT ĐỘ THẤP

Một trong những khu vực được quan tâm là Bắc Cam Ly, với diện tích khoảng 634 ha.

Phương án nghiên cứu định hướng nơi đây trở thành không gian đô thị phức hợp nhưng theo hướng sinh thái, mật độ thấp, kết hợp giữa phát triển mới, chỉnh trang khu dân cư và bảo tồn cảnh quan tự nhiên.

Điểm khó của khu vực này là sự đan xen giữa đất ở hợp pháp và đất lâm nghiệp, khiến việc tổ chức không gian đô thị không thể chỉ dựa trên nhu cầu mở rộng dân cư mà còn phải xử lý đồng thời bài toán đất đai và bảo vệ cảnh quan.

Điều này cũng phản ánh một đặc điểm của Đà Lạt: quỹ đất đô thị không thể mở rộng theo cách thông thường như các đô thị đồng bằng, bởi địa hình đồi núi, hệ thống rừng và cảnh quan sinh thái là những yếu tố chi phối trực tiếp đến phương án quy hoạch.

KHU BÃI RÁC CAM LY CŨ ĐƯỢC NGHIÊN CỨU CHUYỂN ĐỔI KHÔNG GIAN

Một nội dung khác đáng chú ý là khu vực bãi rác Cam Ly cũ, quy mô khoảng 65 ha.

Khu vực này đang được nghiên cứu chuyển đổi thành khu dân cư, nhưng phải gắn với yêu cầu xử lý môi trường và bảo đảm an toàn.

Đây là trường hợp cho thấy việc mở rộng quỹ đất đô thị ở Đà Lạt không chỉ đến từ việc tìm các khu đất trống mới. Một phần không gian có thể được tái cấu trúc từ những khu vực đã có lịch sử sử dụng khác, nhưng điều kiện môi trường và an toàn phải được giải quyết trước khi chuyển đổi chức năng.

Cùng với đó, khoảng 1,7 ha quỹ đất nhà ở xã hội D3–D4 cũng đang được rà soát.

Nếu được cụ thể hóa trong quá trình quy hoạch, nhóm quỹ đất này có thể góp phần bổ sung nguồn cung nhà ở theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu cư trú, thay vì chỉ tập trung vào các loại hình thương mại.

TUYẾN TRÁNH ĐT.725 TIẾP TỤC PHẢI NGHIÊN CỨU

Trong phạm vi đồ án 5 phường, phương án đối với tuyến tránh ĐT.725 cũng chưa được chốt đơn giản do liên quan đến địa hình và các loại rừng.

Điều này cho thấy yếu tố giao thông trong quy hoạch Đà Lạt có quan hệ rất chặt với điều kiện tự nhiên. Một tuyến đường mới không chỉ cần giải quyết bài toán kết nối, mà còn phải cân nhắc tác động tới rừng, địa hình và không gian sinh thái.

Từ góc độ bất động sản, đây là điểm đáng lưu ý. Khi một tuyến đường mới chỉ ở bước nghiên cứu, không nên biến thông tin đó thành tuyên bố rằng đất đai quanh tuyến đã được hưởng lợi từ hạ tầng.

PHAN THIẾT: 6 PHƯỜNG ĐƯỢC NGHIÊN CỨU QUY HOẠCH CHUNG ĐẾN NĂM 2050

Ở phía Đông Lâm Đồng, quy hoạch lại mở sang một không gian có đặc điểm hoàn toàn khác.

Nếu Đà Lạt tập trung vào đô thị cao nguyên, sinh thái và cảnh quan, thì Phan Thiết – Mũi Né được nghiên cứu theo hướng kết hợp đô thị, du lịch biển, giao thương và hàng không.

Đồ án quy hoạch chung 6 phường gồm:

  Tiến Thành
  Bình Thuận
  Phan Thiết
  Phú Thủy
  Hàm Thắng
  Mũi Né

Phạm vi nghiên cứu khoảng 28.661,25 ha, bao gồm diện tích của các phường, đảo Hòn Lao và phần mở rộng ra biển gắn với tuyến đường ven biển dự kiến. Đồ án được nghiên cứu với thời hạn đến năm 2050.

PHAN THIẾT – PHÚ THỦY ĐƯỢC XÁC ĐỊNH LÀ LÕI TRUNG TÂM

Trong cấu trúc quy hoạch đang nghiên cứu, Phan Thiết và Phú Thủy được xác định là khu vực lõi trung tâm.

Bao quanh khu vực lõi là bốn cực phát triển:

Bình Thuận: cửa ngõ phía Tây.

Hàm Thắng: gắn với chức năng công cộng phía Bắc.

Tiến Thành: phát triển du lịch, nghỉ dưỡng ven biển.

Mũi Né: phát triển du lịch, nghỉ dưỡng và các chức năng gắn với sân bay.

Cách tổ chức này cho thấy quy hoạch không chỉ mở rộng đô thị theo diện tích, mà hướng đến một cấu trúc đa trung tâm, trong đó mỗi khu vực có một vai trò riêng.

Dân số của 6 phường được dự báo khoảng 850.000 người vào năm 2050. Đây là số liệu phục vụ bài toán quy hoạch, không phải dân số hiện tại.

MŨI NÉ ĐƯỢC NGHIÊN CỨU ĐÔ THỊ SÂN BAY KHOẢNG 3.500 HA

Một trong những điểm đáng chú ý nhất của đồ án là đề xuất đô thị sân bay khoảng 3.500 ha nằm hai bên Cảng hàng không Phan Thiết.

Theo hồ sơ được tổng hợp, không gian này có thể bao gồm:

  logistics hàng không
  nghiên cứu và sản xuất thử nghiệm
  trung tâm hội nghị – tài chính
  mua sắm outlet
  khách sạn phục vụ khách quá cảnh
  y tế
  lưu trú
  nhà ở thương mại

Điều đó cho thấy sân bay đang được đặt vào vị trí không chỉ phục vụ hành khách, mà còn trở thành một hạt nhân tổ chức không gian đô thị.

Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng đây vẫn là định hướng trong đồ án quy hoạch đang hoàn thiện, chưa phải 3.500 ha của một dự án bất động sản đã được phê duyệt để triển khai đồng loạt. Hồ sơ còn phải tiếp tục được hoàn thiện và báo cáo cấp có thẩm quyền.

SÂN BAY PHAN THIẾT TẠO NỀN TẢNG CHO ĐỊNH HƯỚNG MỚI

Hạ tầng hàng không không chỉ tồn tại trên giấy.

Theo hồ sơ quy hoạch được tổng hợp, hạng mục hàng không dân dụng của Cảng hàng không Phan Thiết đã được khởi công ngày 27/4/2026. Hạng mục dân dụng có diện tích gần 75 ha, tổng vốn hơn 3.900 tỷ đồng, nhà ga hành khách khoảng 18.000 m², công suất thiết kế giai đoạn đầu khoảng 2 triệu hành khách/năm.

Quy hoạch cũng tính toán tới quỹ đất logistics tại Mũi Né. Trong bảng sử dụng đất đến năm 2050, khoảng 400,59 ha đất logistics được bố trí tại phường Mũi Né; đồng thời hồ sơ ưu tiên nghiên cứu một trung tâm logistics hàng không Phan Thiết quy mô 10–15 ha giai đoạn 2026–2030.

Hai con số này thuộc hai cấp độ khác nhau: một bên là quỹ đất cho chức năng logistics của toàn phường, một bên là quy mô một công trình được đề xuất. Vì vậy, không nên cộng hoặc coi chúng là cùng một dự án.

Ngoài logistics, khu vực Mũi Né còn được nghiên cứu khu ứng dụng công nghệ cao phục vụ nghiên cứu và sản xuất thử nghiệm khoảng 95,24 ha.

QUY HOẠCH MŨI NÉ KHÔNG CHỈ HƯỚNG VÀO SÂN BAY MÀ CÒN KÉO TRỤC KẾT NỐI RA BIỂN

Một nội dung đáng chú ý khác là cách tổ chức không gian Mũi Né thành các lớp:

dải nội địa gắn với sân bay
→ hành lang sinh thái chuyển tiếp
→ dải du lịch nghỉ dưỡng hướng biển

Trong đó, các kết nối ngang từ sân bay ra biển được nghiên cứu để tăng khả năng liên kết giữa khu vực hàng không với vùng nghỉ dưỡng.

Phương án cũng đề cập giao thông công cộng, xe buýt du lịch xanh và các tuyến kết nối với nhà ga, bến thuyền. Cùng lúc, quy hoạch đặt yêu cầu bảo vệ Đồi cát bay, làng chài Mũi Né và cảnh quan ven biển.

Đây là điểm rất đáng chú ý đối với bất động sản nghỉ dưỡng: quy hoạch không đặt trọng tâm đơn thuần vào việc tăng diện tích xây dựng, mà phải giải quyết đồng thời khách du lịch – giao thông – cảnh quan – không gian công cộng.

PHƯỚC HỘI – LA GI: ĐÔ THỊ BIỂN HƠN 10.670 HA

Ở phía Nam, Lâm Đồng đang tiếp tục hoàn thiện quy hoạch chung đô thị Phước Hội – La Gi đến năm 2050.

Theo UBND tỉnh, đồ án có quy mô khoảng 10.670,2 ha, giai đoạn ngắn hạn đến năm 2030, thời hạn quy hoạch đến 2050. Khu vực được định hướng trở thành đô thị trung tâm, lõi đô thị thuộc khu kinh tế biển và cực tăng trưởng chính phía Đông Nam của tỉnh.

Phạm vi quy hoạch này cần được phân biệt với những con số diện tích khác liên quan tới khu kinh tế ven biển. Trong hồ sơ, phạm vi nghiên cứu khu kinh tế ven biển có thể lên tới khoảng 75.000 ha, nhưng đây không phải diện tích của riêng đồ án đô thị Phước Hội – La Gi.

DÂN SỐ PHƯỚC HỘI – LA GI CÓ THỂ ĐẠT 350.000 NGƯỜI VÀO NĂM 2050

Một trong những thông số lớn nhất của đồ án là dự báo dân số.

Quy hoạch đang nghiên cứu dự báo dân số khoảng:

160.000 người vào năm 2030 và 350.000 người vào năm 2050.

Đi cùng sự gia tăng dân số là nhu cầu mở rộng đất dân dụng. Theo hồ sơ, đất dân dụng dự kiến khoảng 1.598,58 ha năm 2030 và 3.043,76 ha năm 2050.

Đây là các thông số phục vụ lập quy hoạch, không phải dân số hoặc diện tích dân dụng đang có ngoài thực tế.

Định hướng phát triển bao gồm:

Trung tâm hành chính – chính trị.

Thương mại – dịch vụ.

Công nghiệp.

Logistics.

Du lịch nghỉ dưỡng biển.

Y tế chất lượng cao.

Đổi mới sáng tạo.

Nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao.

Không gian cây xanh, mặt nước và không gian mở cũng được định hướng liên kết với nhau nhằm tăng khả năng thích ứng với ngập lụt.

QUY HOẠCH VEN BIỂN PHẢI XỬ LÝ ĐỒNG THỜI NGẬP LỤT VÀ XÂM THỰC

Điểm khác biệt lớn của Phước Hội – La Gi so với Đà Lạt là bài toán tự nhiên.

Quy hoạch đang nghiên cứu không gian công cộng ven biển, hành lang xanh dọc sông Dinh và yêu cầu thoát lũ, chống ngập.

Hồ sơ cũng đề cập các phương án như lấn biển có chọn lọc, tuyến đường sắt đô thị kết nối Mũi Kê Gà – Phan Thiết và nghiên cứu xe buýt nhanh dọc Quốc lộ 55. Đây đều là nội dung trong quá trình nghiên cứu quy hoạch, chưa phải quyết định đầu tư từng công trình.

Tỉnh cũng yêu cầu tiếp tục tính toán kỹ về cao độ san nền, cấp nước, thoát lũ, xử lý chất thải và nguy cơ xâm thực biển.

Điều này đặc biệt quan trọng với việc phát triển bất động sản ven biển: mở rộng xây dựng nhưng không giải quyết hạ tầng thoát nước và thích ứng thiên nhiên sẽ làm gia tăng rủi ro lâu dài.

HAI KHÔNG GIAN ĐÔ THỊ LỚN, HAI HƯỚNG PHÁT TRIỂN KHÁC NHAU

Nếu đặt hai đồ án cạnh nhau, có thể thấy sự khác biệt khá rõ.

Đà Lạt tập trung vào:

sinh thái – cảnh quan – đô thị mật độ thấp – chỉnh trang – bảo tồn

Trong khi:

Phan Thiết – Mũi Né tập trung vào:

du lịch biển – hàng không – logistics – thương mại – dịch vụ

Còn:

Phước Hội – La Gi hướng đến:

đô thị biển – kinh tế biển – logistics – du lịch – không gian đô thị mới.

Đây cũng là một trong những điểm đáng chú ý của Lâm Đồng mới: tỉnh đang có một hệ thống không gian phát triển rất khác nhau, thay vì chỉ xoay quanh một cực đô thị duy nhất.

KHU CÔNG NGHỆ CAO KHOẢNG 500 HA ĐƯỢC NGHIÊN CỨU

Ngoài quy hoạch đô thị, một hướng phát triển khác cũng được đưa ra tại Lâm Đồng là Khu công nghệ cao với quy mô khoảng 500 ha, cách trung tâm Phan Thiết khoảng 10 km.

Theo thông tin từ Sở Khoa học và Công nghệ, khu này được nghiên cứu với các phân khu gồm:

  nghiên cứu – phát triển và đào tạo
  văn phòng – dịch vụ
  hậu cần logistics và dịch vụ công nghệ cao
  sản xuất thử nghiệm
  không gian cây xanh

Tuy nhiên, đây mới là bài toán đang được nghiên cứu, chưa phải một khu công nghệ cao đã được quyết định thành lập và triển khai hoàn chỉnh.

57 DỰ ÁN GẦN 158.000 TỶ ĐỒNG CŨNG ĐANG ĐƯỢC RÀ SOÁT

Song song với quá trình nghiên cứu quy hoạch, Lâm Đồng đang xử lý một khối lượng lớn dự án đầu tư tồn tại vướng mắc.

Ngày 28/9/2026, tỉnh rà soát danh mục 57 dự án theo Phụ lục 1 Quyết định 4679/QĐ-UBND.

Tổng quy mô:

157.959,9 tỷ đồng vốn đầu tư và 6.908,82 ha đất.

Phân bố theo địa bàn trước sắp xếp:

Lâm Đồng (cũ): 25 dự án

Bình Thuận (cũ): 17 dự án

Đắk Nông (cũ): 15 dự án.

Danh mục này bao gồm nhiều nhóm:

15 dự án năng lượng

17 dự án khu dân cư, khu đô thị

8 dự án công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp

8 dự án thương mại

6 dự án khoáng sản

2 dự án nghĩa trang

1 dự án quản lý, bảo vệ rừng.

PHÂN LOẠI THẨM QUYỀN: 13 DỰ ÁN THUỘC TRUNG ƯƠNG, 44 DỰ ÁN THUỘC ĐỊA PHƯƠNG

Trong 57 dự án, tỉnh xác định:

13 dự án thuộc thẩm quyền Trung ương, tổng vốn khoảng 116.937,99 tỷ đồng.

44 dự án thuộc thẩm quyền địa phương, tổng vốn khoảng 41.022,51 tỷ đồng.

Sự phân loại này rất quan trọng bởi các dự án có vướng mắc không phải lúc nào cũng có thể giải quyết hoàn toàn ở cấp tỉnh.

Ví dụ, với 11 dự án vướng Quy hoạch 866 về khoáng sản, tỉnh dự kiến kiến nghị Bộ Công Thương trình Thủ tướng xem xét điều chỉnh quy hoạch.

Đối với 2 dự án Nhà máy nhiệt điện BOT Sơn Mỹ I và Sơn Mỹ II, tỉnh đề xuất xác định lộ trình phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi và nghiên cứu khung cơ chế cho dự án BOT điện.

Ở nhóm thuộc thẩm quyền địa phương, 11 dự án được xác định có vấn đề về lựa chọn nhà đầu tư; hồ sơ của 7 dự án đã được trình UBND tỉnh xem xét, trong khi 4 dự án còn lại tiếp tục rà soát theo Nghị quyết 29/2026/QH16.

Tỉnh cũng yêu cầu phân biệt trách nhiệm giữa Nhà nước và nhà đầu tư đối với các dự án vướng bồi thường, giải phóng mặt bằng, giao đất, cho thuê đất.

Nếu nguyên nhân thuộc phía Nhà nước, địa phương phải tiếp tục hoàn thiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Nếu nguyên nhân thuộc nhà đầu tư, việc gia hạn sử dụng đất sẽ được xem xét theo quy định; quá thời hạn mà không triển khai thì có thể xử lý theo hướng thu hồi đất, chấm dứt hoạt động dự án.

ĐIỀU GÌ ĐÁNG CHÚ Ý VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN?

Nhìn tổng thể, các thông tin trong tháng 9 cho thấy thị trường Lâm Đồng đang chịu tác động đồng thời từ quy hoạch không gian mới và quá trình xử lý các dự án cũ.

Ở Đà Lạt, câu chuyện trọng tâm là mở rộng không gian nhưng vẫn giữ đặc trưng sinh thái, xử lý các khu dân cư hiện hữu và tổ chức lại hạ tầng.

Ở Phan Thiết – Mũi Né, trọng tâm dịch chuyển sang đô thị biển, sân bay, logistics, du lịch và dịch vụ.

Ở Phước Hội – La Gi, quy hoạch hướng tới một cực đô thị biển quy mô lớn, đi cùng yêu cầu về ngập lụt, hành lang xanh và khả năng thích ứng với xâm thực biển.

Trong khi đó, danh mục 57 dự án cho thấy một lượng lớn quỹ đất và nguồn vốn vẫn đang nằm trong quá trình xử lý pháp lý, quy hoạch và đầu tư.

Điều này có nghĩa là khi đọc tin bất động sản Lâm Đồng, cần tách rõ ba cấp độ:

Định hướng quy hoạch
→ mới xác định không gian và chức năng.

Dự án đang tháo gỡ
→ đang xử lý thủ tục, pháp lý hoặc vướng mắc.

Dự án triển khai thực tế
→ đã có đủ điều kiện và đang thực hiện xây dựng.

Ba trạng thái này không đồng nghĩa với nhau.

KHÔNG NÊN ĐỒNG NHẤT QUY HOẠCH VỚI TĂNG GIÁ ĐẤT

Với những khu vực đang có nhiều thông tin quy hoạch như Mũi Né, Phước Hội – La Gi hay các vùng ven Đà Lạt, việc xuất hiện một quy hoạch mới thường tạo sự quan tâm lớn trên thị trường.

Tuy nhiên, quy hoạch xác định hướng phát triển không gian, chứ không tự động biến mọi khu đất trong khu vực thành đất ở hoặc đất thương mại.

Một khu đất vẫn phải được xem xét riêng về:

  mục đích sử dụng đất
  quy hoạch sử dụng đất
  pháp lý
  khả năng tiếp cận hạ tầng
  tiến độ dự án
  nghĩa vụ tài chính
  khả năng triển khai thực tế.

Điều này đặc biệt quan trọng với các thông tin như đô thị sân bay 3.500 ha, đô thị biển 10.670,2 ha hay 57 dự án gần 158.000 tỷ đồng: đây là những con số lớn ở cấp độ quy hoạch hoặc danh mục dự án, không phải toàn bộ đều là nguồn cung bất động sản sẵn sàng giao dịch.

LÂM ĐỒNG MỚI ĐANG HÌNH THÀNH NHIỀU CỰC PHÁT TRIỂN

Nếu nhìn ở cấp độ tỉnh mới, bức tranh quy hoạch hiện nay đang dần hình thành các cực phát triển có tính chất khác nhau:

Đà Lạt – cao nguyên sinh thái, đô thị và du lịch

Bảo Lộc – đô thị, dịch vụ và vùng nông nghiệp

Gia Nghĩa – Đắk Nông cũ – công nghiệp, năng lượng, logistics

Phan Thiết – Mũi Né – đô thị biển, du lịch, hàng không, logistics

Phước Hội – La Gi – kinh tế biển, đô thị, thương mại và du lịch

Đây cũng là lý do việc sử dụng thuật ngữ “Lâm Đồng mới” trong các bài viết năm 2026 cần thận trọng: khi nói tới địa bàn cũ, nên ghi Lâm Đồng (cũ), Bình Thuận (cũ), Đắk Nông (cũ); khi nói tới đơn vị hành chính hiện tại thì dùng tỉnh Lâm Đồng. Cổng thông tin tỉnh hiện cũng sử dụng hệ thống tên phường, xã mới như Xuân Hương – Đà Lạt, Mũi Né, Phước Hội, La Gi, Bắc Gia Nghĩa...

KẾT LUẬN

Tháng 9/2026 ghi nhận một loạt chuyển động quy hoạch quan trọng tại Lâm Đồng, từ 5 phường liền kề ở Đà Lạt, 6 phường tại Phan Thiết – Mũi Né đến đô thị Phước Hội – La Gi khoảng 10.670,2 ha. Bên cạnh đó là quá trình rà soát 57 dự án với tổng vốn 157.959,9 tỷ đồng và 6.908,82 ha đất, phản ánh quy mô lớn của nguồn lực đầu tư đang chờ được xử lý và khơi thông.

Điểm đáng chú ý nhất không nằm ở một con số diện tích đơn lẻ mà ở cách Lâm Đồng đang tổ chức lại không gian phát triển: Đà Lạt chú trọng sinh thái và cảnh quan; Phan Thiết – Mũi Né kết hợp đô thị biển với sân bay và logistics; Phước Hội – La Gi hướng tới một cực kinh tế biển mới.

Trong thời gian tới, tác động thực tế tới bất động sản sẽ phụ thuộc nhiều vào việc các đồ án được phê duyệt đến đâu, các dự án tồn đọng được tháo gỡ như thế nào và hạ tầng có chuyển từ quy hoạch sang triển khai thực tế ra sao.

Vì vậy, đối với người theo dõi thị trường, điều đáng quan tâm không chỉ là “quy hoạch gì đang được đề xuất”, mà còn là “đã được phê duyệt chưa, đất đã có pháp lý gì, dự án đang ở giai đoạn nào và hạ tầng đã triển khai đến đâu”.