Hợp đồng mua bán là căn cứ quan trọng xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều người mua thường tập trung vào giá bán, tiến độ thanh toán hoặc thời điểm nhận nhà mà bỏ qua những điều khoản có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của mình trong quá trình thực hiện hợp đồng. Trong bối cảnh pháp luật kinh doanh bất động sản tiếp tục được hoàn thiện, việc đọc và kiểm tra kỹ hợp đồng trước khi ký ngày càng trở nên cần thiết.
1. Thông tin chính xác về bất động sản
Người mua cần kiểm tra đầy đủ thông tin về vị trí, diện tích, số thửa, số tờ bản đồ, mục đích sử dụng đất, diện tích xây dựng, diện tích sử dụng và các thông tin liên quan khác. Đối với căn hộ hoặc bất động sản thuộc dự án, cần đối chiếu hợp đồng với hồ sơ công bố của dự án để hạn chế trường hợp thông tin quảng cáo và thông tin pháp lý không thống nhất.
2. Giá bán và các khoản tiền phải thanh toán
Hợp đồng cần thể hiện rõ tổng giá trị giao dịch, phương pháp xác định giá, các khoản thuế, phí và chi phí mà từng bên có trách nhiệm thực hiện. Người mua cũng nên kiểm tra xem giá ghi trong hợp đồng đã bao gồm hay chưa bao gồm các khoản chi phí liên quan, đặc biệt đối với giao dịch nhà ở thuộc dự án.
Việc xác định rõ giá trị thực tế ngay từ đầu giúp hạn chế tranh chấp khi phát sinh các khoản thanh toán ngoài dự kiến.
3. Tiến độ và phương thức thanh toán
Một hợp đồng chặt chẽ cần xác định rõ số tiền phải thanh toán ở từng giai đoạn, thời hạn thanh toán, tài khoản nhận tiền và điều kiện để chuyển sang đợt thanh toán tiếp theo.
Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, người mua càng cần chú ý đến mối liên hệ giữa tiến độ thanh toán và tiến độ xây dựng, cũng như điều kiện pháp lý để bất động sản được đưa vào kinh doanh.
4. Thời điểm bàn giao và điều kiện bàn giao
Không nên chỉ kiểm tra một mốc thời gian chung như “dự kiến bàn giao”. Hợp đồng cần làm rõ thời điểm bàn giao, điều kiện bàn giao, tiêu chuẩn hoàn thiện và cách xử lý nếu việc bàn giao chậm hơn cam kết.
Đối với căn hộ, người mua nên đặc biệt chú ý đến diện tích căn hộ, phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, trang thiết bị đi kèm và các tiêu chuẩn kỹ thuật được xác định trong hợp đồng.
5. Quyền và nghĩa vụ của mỗi bên
Đây là một trong những nhóm điều khoản có ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện hợp đồng. Người mua cần xác định rõ bên bán phải cung cấp những giấy tờ nào, có trách nhiệm hoàn thiện thủ tục gì và thời điểm thực hiện từng nghĩa vụ.
Ngược lại, người mua cũng cần kiểm tra các nghĩa vụ của mình để tránh vi phạm do không thực hiện đúng thời hạn hoặc thủ tục đã thỏa thuận.
6. Điều khoản phạt vi phạm và bồi thường
Các trường hợp bị phạt, mức phạt, trách nhiệm bồi thường và phương thức xác định thiệt hại cần được quy định cụ thể. Đặc biệt, cần xem xét cả hai chiều: trách nhiệm của người mua khi chậm thanh toán và trách nhiệm của bên bán khi chậm bàn giao, không thực hiện đúng cam kết hoặc vi phạm nghĩa vụ hợp đồng.
Một hợp đồng chỉ quy định rất chi tiết nghĩa vụ của người mua nhưng không xác định tương ứng trách nhiệm của bên bán là vấn đề cần được cân nhắc trước khi ký.
7. Điều kiện chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng
Người mua nên kiểm tra những trường hợp nào cho phép một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng, thủ tục thông báo ra sao và số tiền đã thanh toán được xử lý như thế nào.
Đây là điều khoản đặc biệt quan trọng trong các giao dịch có giá trị lớn bởi việc chấm dứt hợp đồng có thể kéo theo nghĩa vụ hoàn trả tiền, phạt vi phạm và bồi thường.
8. Điều khoản về giải quyết tranh chấp
Hợp đồng nên xác định rõ phương thức giải quyết tranh chấp như thương lượng, hòa giải hoặc khởi kiện tại cơ quan có thẩm quyền. Người mua cũng cần lưu ý địa điểm, trình tự thông báo và thời hạn thực hiện các bước xử lý khi xảy ra tranh chấp.
9. Kiểm tra hợp đồng mẫu và các phụ lục kèm theo
Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, vấn đề hợp đồng mẫu đang tiếp tục được cơ quan quản lý và các chủ thể trên thị trường quan tâm. Bộ Xây dựng trong quá trình lấy ý kiến dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng ghi nhận yêu cầu tiếp tục hoàn thiện quy định về hợp đồng mẫu và bảo vệ quyền lợi người mua. Tuy nhiên, đây là nội dung thuộc quá trình xây dựng pháp luật, không nên đồng nhất với quy định đã có hiệu lực.
Đáng chú ý, từ ngày 18/9/2026, Quyết định 1649/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng đã sửa đổi, bổ sung thủ tục hành chính liên quan đến việc thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Điều này cho thấy việc kiểm tra điều kiện pháp lý của sản phẩm trước giao dịch vẫn là một bước quan trọng bên cạnh việc kiểm tra nội dung hợp đồng.
Không nên ký hợp đồng chỉ vì giá tốt
Một giao dịch bất động sản có giá trị lớn không nên được đánh giá chỉ dựa trên mức giá. Hợp đồng mới là văn bản ghi nhận cụ thể quyền, nghĩa vụ, tiến độ và trách nhiệm của các bên. Vì vậy, trước khi ký, người mua nên đối chiếu đồng thời thông tin bất động sản, hồ sơ pháp lý, giá giao dịch, tiến độ thanh toán, thời điểm bàn giao, chế tài vi phạm và điều kiện chấm dứt hợp đồng.
Đặc biệt với những giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bất động sản thuộc dự án, việc kiểm tra điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh cần được thực hiện song song với việc đọc hợp đồng. Đây là cách giúp người mua hạn chế rủi ro ngay từ thời điểm hình thành giao dịch thay vì chỉ xử lý tranh chấp sau khi vấn đề đã phát sinh.
