Trong công văn mới đây, Sở Xây dựng TP HCM đề nghị Sở Quy hoạch - Kiến trúc làm rõ việc các dự án chung cư cao tầng có bố trí các chức năng thương mại - dịch vụ như shophouse, officetel, condotel bắt buộc phải thi tuyển phương án kiến trúc hay không, đặc biệt là trong trường hợp diện tích nhà ở chiếm tỷ trọng lớn.

Thi tuyển kiến trúc là hình thức lựa chọn phương án thiết kế kiến trúc tốt nhất thông qua việc tổ chức thi giữa các đơn vị tư vấn thiết kế, trên cơ sở đánh giá về công năng, thẩm mỹ, kỹ thuật và hiệu quả kinh tế.

Phản hồi, Sở Quy hoạch - Kiến trúc cho biết căn cứ Luật Kiến trúc 2019 cùng các văn bản hướng dẫn, các công trình có công năng hỗn hợp như dự án chung cư cao tầng có bố trí chức năng thương mại - dịch vụ được xếp vào nhóm công trình hỗn hợp. Trường hợp dự án này có quy mô cấp đặc biệt hoặc cấp I thì thuộc diện phải thi tuyển phương án kiến trúc.

Cơ quan này dẫn chiếu quy định tại Nghị định 06 và Thông tư 06/2021 của Bộ Xây dựng, trong đó xác định công trình có nhiều chức năng như nhà ở, văn phòng, khách sạn được phân loại là công trình công cộng. Trên cơ sở đó, Sở Quy hoạch - Kiến trúc kết luận các dự án chung cư hỗn hợp quy mô lớn là công trình công cộng và phải thực hiện thi tuyển phương án kiến trúc.

Tuy nhiên, việc xếp chung cư có khối đế thương mại - dịch vụ vào nhóm công trình công cộng, theo nhiều doanh nghiệp và giới chuyên gia là chưa thực sự phù hợp với bản chất pháp lý của loại hình này.

Trong báo cáo phản biện gửi UBND TP HCM, tiến sĩ Đỗ Thị Loan, chuyên gia quy hoạch và quản trị đô thị, nguyên Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho rằng các dự án nhà ở thương mại, dù có tích hợp chức năng thương mại - dịch vụ, vẫn chủ yếu là công trình dân dụng hỗn hợp. Yếu tố thương mại, dịch vụ chỉ chiếm một phần nhỏ trong dự án, nên không thể suy diễn từ việc có chức năng dịch vụ để thay đổi bản chất pháp lý "dân dụng" thành "công cộng" của công trình.

"Việc xếp các chung cư có tích hợp thương mại - dịch vụ vào nhóm công trình công cộng của Sở sẽ khiến nhiều dự án nhà ở hỗn hợp phải thi tuyển kiến trúc", bà Loan cho hay.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP HCM cũng cho rằng, nếu áp dụng theo cách hiểu trên, thời gian chuẩn bị đầu tư một dự án có thể kéo dài thêm 3-6 tháng, đồng thời phát sinh các thủ tục trung gian và chi phí tổ chức thi tuyển. Điều này làm tăng chi phí vốn, ảnh hưởng tiến độ dự án, khiến nguồn cung nhà ở bị gián đoạn và gây áp lực lên cân đối cung - cầu, qua đó tác động đến giá nhà.

Doanh nghiệp cũng lo ngại việc áp dụng thiếu thống nhất giữa các cơ quan quản lý có thể ảnh hưởng đến môi trường đầu tư và tâm lý thị trường.

Ở góc nhìn chuyên môn, kiến trúc sư Hoàng Đình Tú cho rằng vấn đề nằm ở cách hiểu chưa thống nhất về khái niệm công trình công cộng và dân dụng trong các quy định. Theo ông Tú, không phải mọi dự án chung cư, kể cả quy mô lớn, đều bắt buộc phải thi tuyển phương án kiến trúc. Một công trình chỉ thuộc diện phải thi tuyển khi đáp ứng đồng thời hai điều kiện: thuộc loại công trình hỗn hợp có đầy đủ chức năng như nhà ở, văn phòng, khách sạn - nhóm được xem là công trình công cộng; và có quy mô cấp đặc biệt hoặc cấp I theo quy định.

Trong khi đó, các dự án chung cư chỉ có khối đế thương mại - dịch vụ đơn thuần thường không thuộc trường hợp này.

Từ đó, các chuyên gia kiến nghị cơ quan chức năng rà soát lại cách hiểu và áp dụng Điều 17 Luật Kiến trúc, làm rõ phạm vi áp dụng theo từng loại công trình, tránh phát sinh nghĩa vụ ngoài quy định, đồng thời xem xét điều chỉnh các văn bản hướng dẫn để tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp.

Theo Nghị định 06 của Bộ Xây dựng, công trình công cộng được hiểu là các công trình phục vụ nhu cầu chung của xã hội, như giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao, thương mại - dịch vụ và giao thông. Bên cạnh đó, đối với công trình có nhiều chức năng, như tổ hợp nhà ở kết hợp thương mại, văn phòng hoặc khách sạn, việc phân cấp sẽ căn cứ vào công năng chính hoặc công năng chiếm tỷ trọng lớn, đồng thời xem xét mức độ phức tạp và ảnh hưởng của toàn bộ công trình.

Như vậy các dự án chung cư hỗn hợp chỉ được xếp vào nhóm công trình công cộng trong trường hợp chức năng phục vụ công cộng chiếm vai trò chính, có ảnh hưởng đáng kể đến không gian đô thị.

Phương Uyên