Giữa năm 2025, những căn hộ cùng diện tích tại một dự án ở khu vực Mỹ Đình (Hà Nội) mà chị Nguyễn Hòa (quận Thanh Xuân) tìm mua có giá khoảng 9 tỷ đồng. Đến nay, một căn hộ chị đang thương lượng đã được chủ nhà điều chỉnh giảm giá từ 8,5 tỷ đồng hồi quý I xuống 7,8 tỷ đồng.
Chị Hòa tiếp tục đàm phán đưa giá về mức 7,5 tỷ đồng để phù hợp hơn với khả năng tài chính của gia đình.
Gia đình chị hiện sống trong căn nhà ở ngõ, muốn chuyển sang chung cư khi có thêm thành viên nhưng hơn một năm qua chưa chốt giao dịch vì giá nhà neo cao.
"Việc chung cư giảm giá trong khoảng một năm nay là điều tôi chưa từng nghĩ đến. Nhưng mua một căn 7,8-8 tỷ đồng, tôi dự tính vẫn phải vay 1-1,5 tỷ đồng. Với lãi suất hiện tại, khoản vay này không dễ chịu nên tôi vẫn phải đàm phán thêm", chị Hòa chia sẻ.
Lợi thế đàm phán thuộc về người có sẵn tiền mặt
Trường hợp của chị Hòa cho thấy diễn biến giảm giá chào bán đang mở thêm cơ hội cho người có nhu cầu ở thực. Thay vì tìm các sản phẩm vượt khả năng tài chính, người mua có cơ sở tiếp tục thương lượng với những chủ sở hữu đang cần bán.
Theo chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên, nhóm người có sẵn tiền mặt đang chủ động tìm mua các tài sản pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi, có tiềm năng khai thác và chủ sở hữu chịu áp lực tài chính.
Ông Kiên dẫn chứng tại quận Bình Tân (TP.HCM), một căn nhà từng được trả 10,6 tỷ đồng vào năm trước nhưng chủ từ chối, nay giao dịch quanh mức 9,4 tỷ đồng, giảm hơn 11%. Tại Bình Thạnh, một căn nhà từng được khách hỏi mua 13 tỷ đồng không bán, sau đó chấp nhận giao dịch ở mức 12 tỷ đồng, giảm gần 8%.
Một trường hợp khác tại khu vực trung tâm từng được trả 51 tỷ đồng hồi đầu năm 2025, đến nay chủ nhà cần tiền gấp chấp nhận mức 43 tỷ đồng, nhưng bên mua chỉ trả 40 tỷ đồng, thấp hơn 22% so với giá từng từ chối.
Theo ông Kiên, khi thanh khoản thị trường suy giảm, thời gian rao bán kéo dài và người bán chịu sức ép tài chính, bên mua có sẵn tiền mặt sẽ nắm ưu thế lớn trên bàn đàm phán. Đặc biệt, ở phân khúc bất động sản giá trị cao, tệp khách hàng đủ tiềm lực chi trả hạn chế buộc bên bán phải hạ mức giá kỳ vọng để tìm kiếm thanh khoản.
Lưu ý với người mua bất động sản lúc này
Dù mặt bằng chào bán hạ nhiệt, ông Lê Quốc Kiên lưu ý người mua không nên chỉ dựa vào mức giảm của chủ nhà để ra quyết định, mà cần đối chiếu trực tiếp với giá giao dịch thực tế của các tài sản tương đồng trong cùng khu vực.
Theo chuyên gia này, một tài sản đáng cân nhắc khi giá mua thấp hơn mặt bằng giao dịch khoảng 10-15%, hoặc mức giá hiện tại chỉ cao hơn khoảng 10% so với 3 năm trước trong điều kiện pháp lý, vị trí và chất lượng vẫn bảo đảm.
"Một căn hộ từng tăng từ 3 tỷ đồng lên 4,2 tỷ đồng, nay giảm về 3,8 tỷ đồng chưa hẳn đã hợp lý nếu các căn tương đồng đang giao dịch quanh mức 3,5 tỷ đồng", ông Kiên phân tích.
