Thị trường BĐS công nghiệp phía Nam tiếp tục duy trì nền tảng ổn định trong quý II/2026, với tỷ lệ lấp đầy cao ở các phân khúc đất KCN, nhà xưởng và kho xây sẵn. Trong khi TP.HCM giữ lợi thế về vị trí, Đồng Nai và Tây Ninh đang mở rộng dư địa phát triển nhờ quỹ đất và hạ tầng, tạo động lực tăng trưởng cho giai đoạn 2026 - 2028.
Nhu cầu dịch chuyển, thị trường phân hóa
Theo Báo cáo thị trường TP.HCM MarketBeat quý II/2026 của Cushman & Wakefield, thị trường BĐS công nghiệp phía Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian phát triển. Nguồn cung đất KCN và kho xây sẵn (RBW) trong quý II không ghi nhận tăng trưởng mới, trong khi nhà xưởng xây sẵn (RBF) tăng nhẹ, chủ yếu tại Tây Ninh.
Tổng nguồn cung đất KCN đạt 36.063 ha, tăng 4,6% so với cùng kỳ năm trước nhưng không thay đổi theo quý. Việc nguồn cung tạm thời chững lại được đánh giá là kết quả của quá trình hoàn thiện quy hoạch, thủ tục đầu tư và phát triển hạ tầng sau sắp xếp địa giới hành chính.
Trong khi đó, nhu cầu thuê tiếp tục cải thiện. Tỷ lệ lấp đầy đất KCN toàn thị trường đạt 76,3%, tăng 1,4 điểm phần trăm theo quý và 2,2 điểm phần trăm theo năm. TP.HCM dẫn đầu với tỷ lệ lấp đầy 86,1%, tiếp đến Đồng Nai 73,1% và Tây Ninh 60,9%.
Diễn biến này cho thấy nhu cầu công nghiệp đang có xu hướng mở rộng ra ngoài khu vực trung tâm. Khi quỹ đất tại TP.HCM ngày càng hạn chế, Đồng Nai và Tây Ninh trở thành những lựa chọn đáng chú ý nhờ quỹ đất lớn và khả năng kết nối hạ tầng ngày càng hoàn thiện.
Sự phân hóa cũng thể hiện rõ ở mặt bằng giá. Giá thuê đất KCN bình quân đạt 186,4 USD/m²/chu kỳ thuê. Đồng Nai có mức giá 189,6 USD/m²/chu kỳ thuê, TP.HCM 187,5 USD/m²/chu kỳ thuê, trong khi Tây Ninh ở mức 179,6 USD/m²/chu kỳ thuê. Nếu TP.HCM chịu tác động từ nguồn cung hạn chế, Tây Ninh đang tạo lợi thế cạnh tranh bằng quỹ đất và mức giá thấp hơn.
Báo cáo của Cushman & Wakefield cho biết, quý II/2026, phía Nam đánh dấu bước chuyển từ giai đoạn rà soát quy hoạch sang chuẩn bị triển khai các dự án quy mô lớn. Theo đó, Đồng Nai đẩy mạnh việc xây dựng ba KCN trọng điểm với tổng diện tích 2.240 ha. Tây Ninh phê duyệt danh mục 49 KCN quy mô khoảng 16.000 ha, trong khi TP.HCM xúc tiến đầu tư 14 KCN mới với diện tích 3.833 ha.
Theo bà Chương Quốc Đoan - Phó Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp & Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường công nghiệp phía Nam đang tái cấu trúc không gian phát triển, với vai trò ngày càng rõ nét của từng địa phương. TP.HCM phát huy lợi thế vị trí, hướng đến các ngành có giá trị gia tăng cao; Đồng Nai và Tây Ninh còn nhiều dư địa mở rộng quỹ đất, thu hút đầu tư. Trong 2 - 3 năm tới, sân bay Long Thành, Vành đai 3 và hành lang đường thủy Đồng Nai - TP.HCM được kỳ vọng tiếp tục tăng cường kết nối vùng.
“Đối với khách thuê, Tây Ninh có lợi thế về giá đất và quỹ đất, trong khi TP.HCM và Đồng Nai phù hợp hơn với các doanh nghiệp ưu tiên vị trí, khả năng tiếp cận thị trường và hệ thống logistics đã phát triển”, bà Chương Quốc Đoan nhận định.
Tây Ninh nổi lên trong phân khúc nhà xưởng
Ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF), thị trường ghi nhận thêm khoảng 56.000 m² diện tích cho thuê mới trong quý II, đưa tổng nguồn cung lên 6,85 triệu m², tăng 0,8% theo quý và 4,6% theo năm. Nguồn cung mới tập trung tại Tây Ninh, cho thấy vai trò ngày càng rõ nét của khu vực này trong không gian công nghiệp phía Nam.
Tỷ lệ lấp đầy RBF tiếp tục duy trì ở mức cao, với Đồng Nai đạt 94,3%, Tây Ninh 93,7% và TP.HCM 89,7%. Đáng chú ý, Tây Ninh ghi nhận mức tăng tỷ lệ lấp đầy 10% so với cùng kỳ năm trước, cao hơn TP.HCM và Đồng Nai lần lượt ở mức 5% và 4%.
Mặt bằng giá thuê RBF bình quân đạt 4,9 USD/m²/tháng, tăng 0,1% theo quý và 2,5% theo năm. TP.HCM có giá cao nhất, đạt 5,1 USD/m²/tháng; Đồng Nai ở mức 4,9 USD/m²/tháng và Tây Ninh 4,6 USD/m²/tháng.
Những con số này cho thấy lợi thế cạnh tranh của các địa phương đang được xác lập theo những hướng khác nhau. TP.HCM tiếp tục duy trì mức giá cao nhờ vị trí và hệ thống hạ tầng hoàn thiện, trong khi Tây Ninh có dư địa thu hút khách thuê nhờ chi phí cạnh tranh và quỹ đất.
Trong giai đoạn 2026 - 2028, thị trường dự kiến bổ sung khoảng 1,1 triệu m² nguồn cung RBF. Trong đó, TP.HCM chiếm khoảng 65%, Tây Ninh 29% và Đồng Nai 6%.
Nguồn cung tương lai này được kỳ vọng đáp ứng nhu cầu từ các ngành điện tử, bán dẫn và logistics, đồng thời phản ánh xu hướng khách thuê ngày càng quan tâm đến chất lượng công trình và tiêu chuẩn ESG, thay vì chỉ tập trung vào diện tích và giá thuê.
Phân khúc kho xây sẵn đang mở rộng từ hạ tầng đường bộ sang đường thủy
Nếu đất KCN và nhà xưởng cho thấy xu hướng dịch chuyển không gian sản xuất, phân khúc kho xây sẵn (RBW) lại phản ánh rõ hơn vai trò của hạ tầng logistics đối với thị trường công nghiệp phía Nam.
Trong quý II/2026, nguồn cung RBW đạt khoảng 6,6 triệu m², không thay đổi so với quý trước và tăng 3,4% so với cùng kỳ. TP.HCM chiếm 45% nguồn cung, Đồng Nai 32% và Tây Ninh 23%.
Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường duy trì ở mức cao. TP.HCM đạt 98,7%, Đồng Nai 88,4% và Tây Ninh 81,7%. Giá thuê bình quân khoảng 4,6 USD/m²/tháng, tăng 1% theo quý và 5,5% theo năm.
Đáng chú ý, động lực tăng trưởng của phân khúc kho xây sẵn đang mở rộng từ hạ tầng đường bộ sang đường thủy. Theo Cushman & Wakefield, Dự án phát triển các hành lang đường thủy nội địa phía Nam, với tổng vốn đầu tư 163,3 triệu USD và dự kiến khởi công cuối năm 2026, được kỳ vọng tăng cường kết nối giữa các trung tâm công nghiệp, logistics trong khu vực.
Cùng với các dự án hạ tầng chiến lược như sân bay Long Thành, Vành đai 3, các tuyến cao tốc và cảng Cái Mép, mạng lưới kết nối ngày càng hoàn thiện sẽ mở rộng khả năng tiếp cận thị trường và tối ưu hóa vận chuyển hàng hóa.
Đồng Nai được hưởng lợi từ vị trí và hệ thống logistics, trong khi Tây Ninh có lợi thế về quỹ đất và vị trí địa chiến lược trong kết nối vùng, giao thương xuyên biên giới. Nhờ bệ phóng này, thị trường dự kiến đón nhận thêm hơn 680.000 m² nguồn cung mới giai đoạn 2026 - 2028.
