Cuối năm ngoái, anh Minh (TP HCM) dự định vay khoảng 1,5 tỷ đồng mua căn hộ tầm trung. Tuy nhiên, khi tham khảo, lãi suất ưu đãi tại nhiều ngân hàng đã tăng lên mức 9,9-13% cho khoản vay 12-24 tháng, thả nổi hiện vào khoảng 13-16% khoản tiền trả góp hàng tháng tăng thêm vài triệu đồng so với tính toán ban đầu. "Nếu vay lúc này áp lực tài chính quá lớn, tôi quyết định chờ thêm", anh nói.

Trường hợp của anh Minh không phải cá biệt. Khi lãi suất tăng, chi phí vay vốn lập tức trở thành rào cản lớn nhất với người mua nhà. Với khoản vay phổ biến từ 1,5-3 tỷ đồng, chỉ cần lãi suất tăng thêm 2-3 điểm phần trăm, số tiền trả hàng tháng có thể đội lên hàng triệu đến hàng chục triệu đồng, vượt quá khả năng chi trả của nhiều hộ gia đình.

Trong bối cảnh lãi suất tăng trở lại, chi phí vay mua nhà không còn "dễ chịu" như giai đoạn trước, khiến nhiều người tạm hoãn quyết định xuống tiền. Không ít khách hàng rơi vào trạng thái giằng co giữa nhu cầu ở thực và nỗi lo áp lực tài chính kéo dài hàng chục năm.

Chuyên gia tư vấn bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng, khi thị trường thuận lợi, việc dùng đòn bẩy cao có thể mang lại lợi ích ngắn hạn, nhưng trong chu kỳ lãi suất tăng, nó nhanh chóng trở thành áp lực kéo dài nhiều năm. Áp lực này không chỉ đến từ khoản trả nợ, mà còn từ sự co hẹp của biên an toàn tài chính. Khi chi phí sinh hoạt leo thang, chỉ một biến động nhỏ về thu nhập cũng có thể khiến người vay mất cân đối dòng tiền. Đây là lý do nhiều người lựa chọn đứng ngoài thị trường, chờ đợi lãi suất hạ nhiệt.

Tuy nhiên, theo chuyên gia, việc trì hoãn không phải lúc nào cũng mang lại lợi thế. Lịch sử thị trường cho thấy, lãi suất giảm thường kéo theo nhu cầu tăng, từ đó đẩy giá bất động sản đi lên. Điều này khiến người mua có thể đối mặt với chi phí đầu vào cao hơn, bù trừ phần lợi ích từ lãi suất thấp.

Trong bối cảnh đó, hướng tiếp cận hợp lý là tái cấu trúc bài toán tài chính theo hướng an toàn hơn, thay vì đứng ngoài thị trường.

Nguyên tắc cốt lõi là kiểm soát tỷ lệ trả nợ. Theo ông Kiên, khoản chi trả hàng tháng nên duy trì trong ngưỡng 35-40% thu nhập ổn định, nhằm đảm bảo khả năng chi trả mà vẫn giữ được dư địa cho các chi phí thiết yếu. Vượt ngưỡng này, rủi ro không xuất hiện ngay nhưng sẽ dần tích lũy theo thời gian. Song song đó, quỹ dự phòng cần được xem như "lớp đệm bắt buộc". Một khoản tích lũy đủ duy trì chi tiêu trong 6-12 tháng giúp người vay không rơi vào thế bị động khi dòng tiền gián đoạn.

Một điều chỉnh quan trọng khác là giảm phụ thuộc vào vốn vay. Việc nâng tỷ lệ vốn tự có lên 40-50% giá trị tài sản không chỉ giúp giảm áp lực lãi vay mà còn tạo dư địa linh hoạt khi thị trường biến động. Trong bối cảnh hiện nay, khả năng chịu đựng rủi ro quan trọng hơn việc tối đa hóa lợi nhuận.

Ở góc độ lựa chọn sản phẩm, bà Nguyễn Thị Thanh Thảo, Phó tổng giám đốc Phú Đông Group, cho rằng người mua cần tiếp cận việc sở hữu nhà ở như một kế hoạch tài chính tổng thể, thay vì chỉ nhìn vào giá trị căn hộ tại thời điểm giao dịch. Theo bà, việc lựa chọn cần bám sát khả năng chi trả thực tế, đồng thời ưu tiên các dự án có chính sách hỗ trợ lãi suất và tiến độ thanh toán giãn theo thời gian để giảm áp lực dòng tiền trong giai đoạn đầu.

Về nguyên tắc, người mua nên sử dụng vốn tự có ở mức an toàn và hạn chế vay vượt ngưỡng kiểm soát. Khoản trả nợ hàng tháng cần được cân đối từ thu nhập ổn định sau khi trừ chi phí sinh hoạt thiết yếu, thay vì phụ thuộc vào kỳ vọng tăng thu nhập trong tương lai.

Bên cạnh yếu tố tài chính, bà Thảo nhấn mạnh việc lựa chọn sản phẩm có pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo và có thể khai thác sử dụng ngay sau khi bàn giao. Điều này không chỉ giúp giảm thiểu rủi ro mà dòng tiền cho thuê nhà có thể chuyển hóa thành dòng tiền trả nợ, giúp cân bằng tài chính.

Các chuyên gia cũng khuyến nghị người mua nhà có thể cân nhắc chiến lược dịch chuyển ra các khu vực phù hợp với khả năng tài chính, thay vì cố tiếp cận các sản phẩm giá cao tại trung tâm. Những khu vực ven đô, nơi hạ tầng giao thông đang được đầu tư và nhu cầu ở thực lớn, thường có mức giá dễ tiếp cận hơn và dư địa tăng trưởng rõ ràng hơn trong trung hạn.

Dù lựa chọn theo hướng nào, yếu tố pháp lý và khả năng kết nối hạ tầng, theo chuyên gia vẫn là điều kiện tiên quyết để đảm bảo tính thanh khoản và giá trị tài sản.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, lãi suất cao đang thúc đẩy quá trình sàng lọc thị trường, hạn chế tình trạng sử dụng đòn bẩy quá mức. Khi nguồn cung có xu hướng gia tăng và thị trường phân hóa rõ rệt, người mua có nhiều lựa chọn hơn nhưng cũng cần sàng lọc kỹ lưỡng, ưu tiên các sản phẩm có giá trị thực và khả năng khai thác ổn định.

Nhìn chung, lãi suất cao khiến bài toán mua nhà trở nên phức tạp hơn, nhưng không đồng nghĩa cơ hội bị thu hẹp hoàn toàn. Với người mua ở thực, dù lựa chọn theo hướng nào, quản trị dòng tiền vẫn là yếu tố quyết định. Người mua cần chủ động xây dựng các kịch bản tài chính, bao gồm cả trường hợp lãi suất duy trì ở mức cao trong thời gian dài hoặc thu nhập suy giảm. Việc tránh tâm lý "sợ bỏ lỡ cơ hội" là yếu tố quan trọng để giữ kỷ luật tài chính.

"Khi dòng tiền được tính toán thận trọng và vẫn đảm bảo an toàn trong kịch bản lãi suất cao, việc mua nhà vẫn có thể là lựa chọn hợp lý", ông Lê Quốc Kiên đánh giá.

Phương Uyên